2022年转眼过半，整体依然波澜不惊的物管行业在6月的最后一周，发生了两件事。

一件是国企物企金泰卓越物业挂牌出售，PE高达171倍，另一件是刚刚才在港股复牌的世茂服务，遭遇了高盛的沽售，目标价格遭遇腰斩。

那么，金泰卓越物业为啥开出了所谓“天价”？世茂服务目标价被境外机构预测腰斩又是基于什么样的逻辑？背后的价值真相又到底在哪里？

(资料图片仅供参考)

还是得先看这两件事的具体缘由。

首先是金泰卓越物业。6月27日，全国产权行业信息化综合服务平台再次披露北京金泰卓越物业管理有限公司挂牌转让的消息，100%股权转让底价5758万元。

事实上，金泰卓越物业出售的消息在市场上早已有相关的预期。彼时北京能源投资和京煤集团两公司合并，金泰地产原属于京煤集团旗下，合并后，金泰地产被划拨给了京能集团。这直接导致了金泰地产与京能置业形成了房地产及物业业务的同业竞争。

为了解决同业竞争的问题，2021年1月20日，京能置业发布公告称，两个集团合并后，京能集团多次研究解决途径，制定解决方案，对于金泰地产现有业务决定于三年内完成退出，不再拓展新项目，以彻底解决同业竞争问题。

历史资料显示，从2021年8月开始，金泰地产开始陆续出售旗下资产，现如今，北京金泰卓越物业由此被摆上了货架。

但是相比出售本身，出售的价格则是这次挂牌中最让人注目的核心问题。据产权交易平台消息，截至2021年12月31日，金泰卓越物业营业利润35.52万元，净利润33.57万元。

那么按照公司最后一个完整财年2021年的净利润33.57万元的净利润来计算，5758万元的售价，意味着买家购买金泰卓越物业的PE将高达到171倍 ，这一水平远远超过了此前市场并购的平均PE水平。

那么，金泰卓越物业为什么会拥有如此高PE倍数的报价？有一个最直接，同时也不能忽视的真相是，当前金泰卓越物业的盈利水平实在太低。

基本面来看，成立于2010年的金泰卓越物业，截至2021年12月31日，公司总收入6843.03万元，总资产4977.14万元。2022年前三个月，其营收1192.24万元，净利润7.84万元。

行业专家告诉作者：“现如今市场去估算PE值，其实和公司利润有着密切关联，但在另一方面，从金泰卓越物业现有这些基础数据来看，公司的整体收入规模并不算低，按照一般情况下计算，公司净利润应该在其收入水平的10%左右，所以按照此计算，理论上公司的净利润水平应该在680万元左右，那么如果按照这样计算，这笔收购的PE倍数就会回到一个相对正常的水平。”

上述专家同时表示，金泰卓越物业此前的盈利水平确实较低，但是公司的营收规模其实还是相对可以的，未来换家新公司去运营，利润回到正常水平并不难。

说完了金泰卓越物业，目光再投向世茂服务。公司近期刚刚披露完审计后的年报，股票也顺利复牌，2021年的年报属实质地依然优秀。

但就在这个节骨眼上，高盛的”沽售”又再度将公司拉到了市场的关注焦点之上。6月25日，高盛将世茂服务评级降至“沽售”，中金也将其评级下调至中性。此后3个交易日，世茂服务股价持续下跌，已经从6月23日最高4.20港元跌至6月29日的3.65港元，跌幅达13%。

不仅如此，有媒体报道称，6月27日，摩根大通作为做空世茂服务的主力疯狂出货，摩根大通大概率已将所持4000多万股减持完毕。

高盛在此前的报告中指出，除非见到母公司世茂集团的流动性压力早过预期得到缓解，以及世茂服务第三方业务扩张表现强劲，否则世茂服务的业务扩张将继续受到阻碍。世茂服务目标价由8港元下调至3.6港元，预测2022年市盈率从之前的12倍下调至8倍，估计年内并购将减少，同时来自母企的新项目亦会减少。

简单来说，按照高盛的意思，除非世茂服务自己在第三方业务上继续有抢眼表现，否则就目前母公司能给的支持力度来看，世茂服务在接下来的表现并不会好。

这个逻辑粗略看起来确实能说的通，地产母公司的困境影响物企的事情在近两年内屡见不鲜，而且作为母公司的世茂集团，当下确实在不断的试图通过出售资产来缓解危机。

资料显示，自2021年12月以来，世茂集团一改此前“并购王”的形象，进行了多宗资产的打折出售，其中包括20.86亿港元出售香港物业，10.6亿元出售上海黄浦路地块，以及18.445亿元出售所持广州亚运城项目股权，45亿元出售上海外滩茂悦酒店。

但据地产媒体的相关报道，2月以来，世茂集团的资产出售已经陷入了停滞状态，原本计划摆上货架的30多个项目至今仍未有出售的迹象，而截至目前资产出售所套现的资金较其700多亿元的套现计划也相去甚远。

在销售端，世茂集团进一步陷入销售乏力的窘境，其前5个月累计销售额为342.6亿元，而去年这一数据为1218亿元，销售端疲态尽显。

那这是否意味着高盛对于世茂服务的判断是正确的么？显然并不全面。

母公司存在困境不假，但作为世茂服务来说，其自身近年来的发展，无论是业绩还是独立性上，在业内都是有目共睹，尤其是第三方业务拓展的力度上，更是业内的佼佼者。

根据公司2021年的年报数据显示，截至2021年12月31日，世茂服务合约面积突破3亿平方米，达3.08亿平方米，同比增长53.2%。世茂服务在管面积达2.41亿平方米，同比增长64.6%，覆盖107个城市830个项目。

更重要的是，无论是在管面积还是合约面积中，公司来自第三方的面积占比均超75%，分别是75.8%和75.3%；非住宅物业占比均不低于40%，分别是42.3%和40.0%。

事实上，突出的第三方管理面积数据的背后，实际上是世茂服务构建了独立发展的能力，建立起了极具自身特色的市场外拓体系，有效地培养和提升外拓能力，同时扩大对非住宅项目的市场拓展。

根据公司方面透露，在市场拓展过程中，世茂服务优先发力高能级城市，实施集中化策略，2021年设立五大中心城市，并以此为基础，执行中心城市深耕计划。在已进入的城市中，不断提升管理浓度和业务密度，实现单城市规模效应最大化，释放价值。

值得一提的是，世茂服务自身在回应媒体对于高盛报告的看法时，也同样信心满满：“政府近年对于物业的支持政策在不断加码，且世茂服务也构建了较为强劲的独立发展能力，截至2021年底，世茂服务无论是在管面积还是合约面积中，来自第三方占比均超75%。且公司除了传统的综合物业管理，社区增值服务、城市服务业务近年也在迅速发展。”

所以，无论如何，极大概率下世茂服务的情况在未来并不会像高盛在研报中所表述的那样极端，即使有困境，也只是暂时的。

至于类似母公司承压这样的大环境问题，就连高盛自己近期在另外一份研报中所说的那样，中国房地产最坏情况或已过去。

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