本文在探析维修资金存在的弊端和危机中，首先应该确立一个思维模式：维修资金管理的概念是什么？维修资金目前存在弊端和危机的根本影响是什么？

笔者认为维修资金管理的重点应是合理使用与规范使用。即业主（通常表现为由业主大会选举产生的业主委员会）和经业委会选聘、签订了物业服务合同的物业管理企业的两个物业管理活动的主体，在实施对业主共有物权的物业区域内，售后保修期满后，物业的房屋，共用部位、共用设施设备的大修和更新改造的专项资金的使用管理。业委会对维修资金的使用有监督管理权利。物业管理企业对维修资金的使用应负有专业化使用管理的责任。

从物业管理活动的现实状况看来，业委会和物业管理企业这两个主体在如何用好管好维修资金中确实存在不可忽视的弊端，而弊端的存在又会诱发业主和物业管理企业之间的纠纷冲突危机，引发业主对业委会的纠纷冲突危机，引发物业正常使用、物业增值保值产生不良后果的危机，不仅给业主正当维权造成损失，而且给物业管理发展带来不良影响。

【资料图】

一、业委会未能正确行使维修资金的监督管理权利，会产生四个方面弊端

1、业委会一般来说不可能也不应当苛求其有专业化的物业管理知识，但业委会拥有物业管理专项维修资金的监督管理，审核批准使用的权利，因此某些业委会通常表现为对维修资金的使用惜金如命，死抠死捂不用，认为能省则省，不用为善策，认为这样才是“管好业主的钱”。由于有这样的思维习惯行事，当物业管理企业按照物业服务合同约定和物业区域实际需求需要对房屋，共用部位、共用设施设备投入大修，更新，改造而申请使用维修资金时，往往被“打回票”，使得物业管理企业无可奈何，“巧夫难为无米之炊”。遇到这种情况，物业管理企业又唯恐与业委会搞僵关系，徒增风险，因此会有“多一事不如少一事”的心态，明明应当使用维修资金也三缄其口。致使该用不用、贻误物业保养。这是一种业委会不合理不得当的“维权”极端表现所致的弊端。

2、另一种极端化的表现则恰恰相反，业委会认为该怎么花维修资金的大权在握，因而轻率地使用，觉得“有权不用过期作废”。由于有这种想法，因此对维修资金使用根本不履行监督管理权利，只要物业管理企业申报，照批不误，也不了解为什么要用、用度的合理性。业委会朴素的想法是反正钱不是落入我个人腰包，用了问心无愧，是为业主“维权”着想嘛。退一步说，万一今后有什么问题，也是物业管理企业兜着。业委会对维修资金使用管理爽快一点，业主高兴，物业管理企业感激，两面皆大欢喜，何乐而不为。殊不知在不知不觉中，业委会对维修资金的监督管理形同一枚橡皮图章，受损失的却是全体业主。

3、与上述两个弊端不同的另一种弊端则是极少数业委会滥用维修资金管理权利，撇开物业管理专业化管理，自行其事，越俎代庖。认为维修资金的使用要自己具体操办才放心得下。但由于业委会成员对专业知识的匮乏，对选择物资和技术供应商服务不具备市场运作能力，往往吃亏上当，如价格被欺诈，工程质量低下等等。待一切生米煮成熟饭，事后显露出种种后遗症，为时已晚，已经给业主造成了不必要的损失。到了这个地步，业委会推诿的理由则是：“好心办坏了事”，“付了学费”。但是，在此之前，业委会根本就听不进物业管理企业的劝阻，更视之为“干涉”。更有甚者，这样做为业委会中个别居心不正的人牟取私利，开了方便之门，成为坑害全体业主利益的违法违规行为。

二、物业管理企业未能担负起管家责任，会产生五个方面弊端

1、物业管理企业把维修资金视为“唐僧肉”，使用起来大手大脚，对物业区域内需要大修、更新、改造的项目缺乏精确的预算，申报使用维修资金宁多勿少。还有的表现为反正是业主的钱，不用白不用，又不捞进物业管理企业腰包，为啥不舒舒服服用。由此产生的弊端表现为，维修资金在使用管理上失控，无端地浪费业主的维修资金。

2、物业管理企业对服务合同约定的维修保养各项服务平时不尽心尽责，认为日常维护保养没啥重要，只要能运行就万事大吉。尤其对运行设备，不精心呵护，带病运行，不顾隐患积累。一旦设备设施累积成大疾，反正到时大修，更新。这是典型的以大修、更新、改造、替代日常应有的维修养护责任所产生的弊端。

3、物业管理企业中一些资质不高、技术水平欠缺的，在签订物业服务合同时满口承诺，一旦服务合同签订后在维护保养重要环节上就耍起了花招。由于缺乏管理服务能力，便蒙混糊弄业主，听任设备设施一劳永逸运行，即便日常维护保养也只是摆花架子。产生的弊端为，对维修养护一项的物业管理服务费用照收不误，坐吃大户；当设备设施濒临严重问题时，则顺理成章动用维修资金投入进行大修、更新、改造，以掩盖其服务无能和出了问题补漏洞的伎俩。

4、物业管理企业自身对维修资金使用的管理运行控制能力不强。表现在对供方市场缺乏应有的把握，市场性价比掌握不够，因而使计划预算徒有虚名，无形之中自己多花了业主的维修资金、换来的却是有“豆腐渣工程”后患的结果。导致的弊端是让业主花钱买气受之外，又给业主埋下了不安全隐患。

5、物业管理企业对维修资金使用管理中账目的透明度、公开度不到位，使用过程中对实际情况明细账目未能明明白白自觉接受业委会监督管理，也未能向全体业主公布，造成的弊端是业主不知情，而产生颇多不满，不理解，进而会对物业管理企业对维修资金使用的真实性、诚信度产生疑虑。

三、维修资金管理中存在的弊端引发的危机影响

从物业管理活动中两个主体在维修资金使用管理中存在的弊端，基本上可以探析出由此而引发的五个危机影响。

危机影响之一，由于对维修资金的使用管理存在弊端，客观上未能及时对应投入维修资金的正当使用，致使物业区域内的房屋，共用部位、共用设施设备未能得到应有的大修、更新、改造，延误了最佳的投入时机，使得房屋隐性致危，设施设备带病运行冒险运行，最后导致隐性危机爆发，物业使用寿命缩短。这一危机的潜伏，不但酿成灾难性的后果，而且其结果又转化为由业主无辜埋单，在经济上直接伤害了业主的利益。

危机影响之二，维修资金使用管理弊端或直接或隐性会造成物业区域环境的不安全隐患，诱发突发性事件。比如保安技防设施，由于失灵形同虚设，业主十分担忧，而保安状况则会麻烦不绝。比如房屋未能适时大修，则会严重影响业主的正常生活，还会诱发相邻之间的物业使用矛盾纠纷。比如电梯、供电、供水和物业区域道路，疏于必要的大修、更新、改造，则会引发突发事件频发，更会给业主的日常居住生活的环境质量下降。

危机影响之三，维修资金使用管理弊端导致维修资金过度使用，不得当使用，使维修资金过早流失，濒临枯水状态。当要继续向业主筹集时，则加重业主不应有的经济负担，业主产生心理抵触，这时业主如梦初醒，纷纷为维权而抗争，会引发不该发生的业主与物业管理企业之间的矛盾冲突，而且此类矛盾冲突会衍生扩大，构成一团乱麻式的“羊群效应”。

危机影响之四，维修资金使用管理弊端中，物业管理企业对使用维修资金不透明、不公开、不公布、业主缺失知情权，则会不理解，不支持，不满而心存抵触情绪，进而会对物业管理企业产生信任危机，产生隔阂和逆向行动，不利于物业管理活动顺利开展。要知道，维修资金是属于业主所有的，物业管理企业应当起到一个合格管家的作用，否则业主会想到是否换一个管家？到了这个地步，对物业区域的连续有序管理是个危机，对物业管理企业在一个物业区域的生存和发展也是一个现实的危机。

危机影响之五，维修资金使用管理弊端因业委会不能正确行使监督管理权利，会引发业委会和物业管理企业两个主体之间的矛盾冲突，并且矛盾冲突又会波及业主的实际维权利益，因而业主会对业委会不信任，对物业管理企业不称心，不利于物业管理活动的健康发展，最后受到损害的是物业区域内的全体业主。

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