自物管行业借助资本热潮形成风口以来，物企纷纷上市募资。目前，地产行业正经历波动，物管板块股价也经历了数月连续下挫，毫无疑问正处于估值上的低谷期。

不过，在板块整体估值走低的背景下，登陆港交所不久的力高健康生活异军突起，市盈率（TTM）达到46.8倍，高于华润万象生活的42.0倍，位居当前物管板块第一。

力高健康生活于今年3月31日正式登陆港交所，上市已近3个月，是一家规模不大的小型物企，但若细看其业绩，成色可能并不如其资本市场估值表现般出色。

力高健康生活是力高地产集团下物业管理平台，于2021年6月9日初次递表，经历二度递表后终于在今年3月31日完成了IPO上市。

规模方面，力高健康生活处于上市物企中的末端位置，截至2021年12月31日，在管项目91个，在管总建筑面积1580万平方米，合约面积为2450万平方米；2021年营收在港股上市物企中排47位，归母净利润为4000万元，刚刚突破港交所新规设定的3500万元门槛。

力高健康生活是一家较为传统、以住宅项目为管理主体的物业公司，其非住宅业态的项目面积仅为46万平方米，面积占比3%。与传统住宅业态相比，写字楼和商业等物业类型拥有更高的利润率，或许正是因为缺乏非住宅项目，力高健康生活2021年的整体毛利率仅为24.7%，而2021年上市物企的平均毛利率为28%。

除此之外，非住领域的物业管理服务相比住宅拥有更高的行业壁垒，在此方面刚刚起步的力高健康生活还有较长的路要走。

值得注意的是，力高健康生活的业务类型除了基础物管服务以及增值服务外，还有康养业务，该业务2021年创造营收约384万元，营收贡献占比5%。

康养业务也正是力高健康生活公司名称的来由，目前设有两个"怡邻健康中心"，分别于2017年及2018年开始营运。项目设置于在管住宅社区的公共区域，以方便服务住宅社区住户及非住户客户。

不过力高健康生活并未将康养作为未来发展的重心，招股计划中募资资金中仅10%计划用于康养方面的扩张。目前运营模式仅为健康医疗等方面，而资本市场对物业+康养模式还在观望期，同样打康养牌的奥园健康自上市起也未获得过额外的资本估值溢价。

除此之外，力高健康生活还与母公司力高地产集团深度捆绑，有较大的依赖性。

公告显示，2018年、2019年、2020年以及2021年力高健康生活总收入的96.2%、91.3%、95.5%及80.1%均来自力高集团及其合营企业以及联营公司开发的物业，而在关联方供给管理项目之外，直接与关联方的业务来往产生的收入占比贡献则高达32%。

2018年-2022年，力高健康生活对于第三方项目中标率分别为25.0%、18.8%、27.8%以及22.2%，可见在公开招投标市场并不具备足够强大的竞争力。独立上市之后，这或许会为其未来的外部规模扩张带来压力。

尽管如此，整体成色都较为普通的力高健康生活，上市当天在资本市场却有异常优异的表现，打破了近半年来物企上市即破发的局面。开盘报4.57港元/股，较发行价4.10港元高开11.46%。盘中继续走高，一度涨近60%，最高价达6.55港元/股，截至收盘，报5.25港元/股，上市首日涨幅高达28.05%。

力高健康生活IPO上市之后，港股大盘恒生指数持续下跌，地产与物管股纷纷下挫，但其股价却仍然频频攀升，仅3天即从发行价4.10港元/股涨到9.79港元/股，完成翻倍。

截至目前，力高健康生活市盈率（TTM）已达到60倍，超出第二名华润万象生活的42倍，为目前物管行业（A+H股）第一。

数据来源：Wind，观点指数整理

若与行业内其他位于同市值区间的物企对比，力高健康生活在市值方面与新希望服务和荣万家接近，而后两者管理面积规模均为力高健康生活的数倍。

(资料图片)

数据来源：企业公告，观点指数整理

不难看出，力高健康生活股价与成色不对称，有所错配，存在市值高估的现象。

值得注意的是，力高健康生活为低市值小盘股，整体规模不大，散户持股较少；其次，与A股相比，香港联交所的上市股票普遍交易活跃度低，成交量少，即使是上市前3日，力高健康生活的换手率也仅为1.7%、2.6%与1.2%。

事实上，小型物业股在市场上的市场关注度与成交量极低，大量小型物业股在港股市场都面临"换手率低"的局面，力高健康生活近1个月来的日均换手率也不足0.01%。

数据来源：wind，观点指数整理

标签： 物业管理 房地产后市场