4月初，万物云正式向港交所递交招股书，这个孕育多时的“新型科技企业”正式向市场揭开面纱。

但从数据上看，万物云仍是传统的物业服务企业。

截至2021年12月31日，万物云提供物业服务的在管住宅物业总建筑面积约为6.604亿平方米，在中国内地及香港提供物业及设施管理服务，涵盖1565个项目(其中来自独立第三方的物业及设施管理项目数量1316个)，在管总建筑面积超过1.20亿平方米。

从数值上看，万物云保持了快速、稳定的增长。从2011年到2021年，总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。

但随着物业行业的估值回调，讲了故事的万物云是否能够如愿在资本市场上获得高待遇。

物业基因仍在，“云”依然是概念

近几年，物业服务市场表现甚是亮眼，各家企业在上市前都在积极“撰写”自身的故事范本，以求在市场上增加竞争力。

在递交招股书之前，万物云前身万科物业就进行了一系列动作，拉高市场期待值。2021年通过整合多项业务，同时更名强调自己的科技基因，向市场讲了不一样的故事。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

从招股书数据看，与上述有所差异。目前，万物云业务版图主要分为三大板块，分别是社区空间居住消费服务（住宅物业管理与社区相关增值服务）、商企和城市空间综合服务（商业物业管理及城市服务）、A loT及BPaaS解决方案服务。

可以看到，万物云的“科技“含金量还不充足，通过分拆2021年数据，住宅+商业物业管理收入合计约166.5亿元，占据总营收约70.24%，而科技部分总营收占比不足10%。

具体来看，于2021年内，万物云合计实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。

不过，单从数据来衡量万物云的科技含量具有一定局限性。

据观点指数此前调研结果显示，目前物业服务企业的科技平台搭建主要是服务于企业内部，通过链接供应链上下游、各类生态合作伙伴，提高企业内部运营效率，对外输出的程度并不高。

万物云组建的睿联盟成员企业可共享万物云的程序文件、作业步骤、客户资源等，由此实现物业界“平台”的设想。但从具体产出收益来看，万物云要提升“科技”元素显然还有相当长的一段路要走。

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另外值得注意的是，即便注入了科技概念，万物云的盈利能力仍与一般公司无异。结合近三年数据来看，2019年至2021年综合毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，毛利率存在轻微的波动。

毛利率下波动主要在于业务占比最高的住宅及商业物业管理服务毛利率双双下滑，尽管万物云的多样增值服务毛利率有较大幅度提升，但由于在营收中的比重不高，因此并不足以对冲主要业务毛利率下滑带来的影响。

分业务来看，占比最高的基础物管毛利率为11.1%、商办物业物管毛利率为13.7%，科技手段降本增效能力有限。

值得一提的是，万物云毛利率低于许多同行。据观点指数统计上市头部企业综合毛利率数据显示，2021年碧桂园服务毛利率为30.7%，雅生活服务毛利率为27.5%，绿城服务为18.5%，保利物业18.7%。同期，万物云的毛利率为17%。

提高毛利率水平，将是万物云面临的主要问题之一。

随着物联网、移动互联网等技术的普及，大多数领先的物业服务企业都基于社区空间居住消费服务建立起核心信息系统，有利于整合资源，提高管理效率及有效监控服务流程。

同时，市场参与者还利用其他先进技术，如大数据分析和基于云的应用程序来探索新的增值服务，提高收入多样化水平。

对于物业企业而言，将自身业务特点与核心信息系统相结合，形成技术优势，而这种技术优势对新进入者来说可能是一个技术壁垒。

万物云通过数年布局，该部分业务盈利能力得到显著提高，这或许是其未来的核心价值。

“城市服务”道阻且长

万物云将科技、云服务视作未来重点投资方向，据2021年万科股东会透露，万物云旗下住宅物业专心于品质服务，增速控制在30%以内，商业物业增速在30%-60%，城市物业增速大于60%。以上为Space板块的发展规划，不包括Tech板块和Grow板块。

最能体现万物云城市服务商定位的，就是“大于60%增速”的万物云城业务板块。

2020年10月，“万物云城”品牌正式对外发布，这是国内第一个以城市服务为定位的全新品牌，在当时就定下3年内落地100个城市服务项目的目标。

截至2021年12月31日，万物云于22个城市拥有47个城市空间整合服务项目。

从具体数值来看，2020年至2021年，万物云在城市服务方面确实实现了飞跃式增长。据招股书数据显示，2020年万物云城市空间服务营收为1.02亿元，到2021年上述业务营收达到3.39亿元，增幅232.35%。

数据来源：企业财报、招股书、观点指数整理

还要关注到的是，2020年万物云尚未披露招股书时，据万科A财报显示，万物云智慧城市服务的总营收为9.91亿元。

进一步比对发现，万物云招股书上历年的数据与万科A所披露的亦有所出入，整体差距不大于四亿。值得注意的是，作为万物云更名之时所公布的三大空间版图（space、teach、grow）中的Grow模块下的万物成长平台，或许由于业务结构的调整，并未直接出现在万物云的招股书之中。

从住宅空间到城市空间概念，突破业务空间所代来的经济效益是成倍增长的。因此近年城市服务市场成为头部物企所热衷的新型赛道之一。对比其他上市物业服务企业，万物云与竞争对手间已存在一定差距。

数据来源：企业财报、观点指数

从盈利能力上看，万物云、保利物业、碧桂园服务三家物企的城市服务盈利能力较为相近，均处于11%-18%区间，而雅生活及世茂服务毛利率高达30%。

由于目前各个企业对城市服务的理解不尽相同，企业品牌愿景以及涵盖的业务范围也无明确的标准，基于现有材料并不足以判定当下各家企业城市服务孰强孰弱。

但可以预示的是，未来城市服务将成为万物云等头部企业主要抢占的赛道之一。

数据来源：企业财报、招股书、公开资料、观点指数整理

当物企从社区走向城市，城市空间的运营需要拥有更强大的基础服务能力、大型项目综合管理能力以及社区资源协调能力。与此同时，城市服务面向更庞大的管理面积，更为考验企业对服务人员调配及管理能力，提高服务效率的需求将变得更加迫切。

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