说明

1）截止4月30日，A股和港股总计58家上市物管公司，鉴于德信服务集团、佳兆业美好、融信服务、彩生活、奥园健康、荣万家、恒大物业、世茂服务处于停牌未发年报、已发年报但未经审计、或经审计年报延后发布等状态，本次研究的企业名录以已发经审计年报的50家物业公司为基准。

2）此外，4家递交招股说明书的物管公司：万达商管、万物云、龙湖智创生活、众安智慧生活，也完全可以根据其招股说明书分析企业规模，因龙湖智创生活招股说明书没有公布2021全年经营数据，其数据将以龙湖集团21年年报披露数据为准。因此以上4家物管公司也计入本次研究的企业名录。

综上，本研究选取了54家上市/拟上市物管公司进行规模指数测度。

正文

在规模指标选取上，不拘泥于在管面积作为规模唯一指标，还考虑了管理面积创造的产值和利润。本研究经过多方考量后，最终确定对“在管面积（千平方米）、毛利润（万元）、总营业收入（万元）”三个指标进行综合评价，以反映上市和即将上市物业公司的规模情况。

本研究的数据主要来源于2021年公开披露的年度业绩报告/招股说明书。少数指标无法从2021年报直接获取原始数据，为了保证研究的效度，本研究采取了三角验证方法，用不同来源的资料检验同一数据，如东方财富网、财报说等。

第一步：数据清洗。

尽管通过观察法初步得知，数据中未存在空值和负值，但为了保证研究的严谨性、防止因人工处理偏差，使用程鹏物业课题组原创的Stata代码，对所有数据进行了样本剔除、空值插补与负值处理的探索性测试。

即设置实验组和对照组，对于实验组采用通用数据清洗步骤，对于对照组不采用数据清洗步骤，分别进行数据测试，结果显示两组样本无差异，同时已排除空值和负值对后续指数计算的影响。

第二步：数据无量纲化。

为了平滑指数、削弱极端值的影响，本研究使用对数型功效函数法进行数据的无量纲化。功效函数法是根据多目标规划原理，对每一项评价指标确定一个满意值和不允许值，以满意值为上限，以不允许值为下限。

计算各指标实现满意值的程度，并以此确定各指标的分数，再经过加权平均进行综合，从而评价被研究对象的综合状况。对数型功效函数法具有严格单调、较强凹性的特点，从而能改变分布形态，能缩减值域区间，因此对增长较快、跨度大的指标处理效果好。

由于上市和即将上市物业公司数量较少，对于正向指标取2021年各公司指标数据实际值的最大值为上限，最小值为下限。其中，i表示第i个公司，k表示第k个指标，所有公司第k个指标数据实际值的最大值为上限；表示所有地区第k个指标数据实际值的最小值为上限。

由此得到各项指标无量纲化后的数值，且每个相应指标的无量纲化数值得分区间在0和100之间，得分越高的公司，相应规模实力越雄厚。计算方法为：

第三步：指数测算。

本研究使用加权平均法求指数，其中，为综合指数，为各评价指标归一化后的数值，为单个指标的评价得分。本研究认为“在管面积（千平方米）、毛利润（万元）、总营业收入（万元）”三个指标具有同等的重要性，故各取1/3。公式为：

指数计算结果如下表所示：

TOP10规模企业为：碧桂园服务、万物云、雅生活服务、万达商管、保利物业、绿城服务、龙湖智创生活、融创服务、华润万象生活、中海物业。

直观视图如下：

通过以上测度，课题小组发现：上市物管公司的在管面积是决定“江湖地位”的前提，而不同业态布局带来的毛利润差异则提供了透视公司经营管理水平的视角，具有商业等全业态管理能力的上市物管公司普遍具有“以一当十”的优势。