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以美国为主导地位的金融市场中，以金融手段制裁他国公司，在近几年发生得越来越频繁。

以至于在美国多次制裁之后，部分旁友看到中概股的瞬间，耳边就仿佛响起周杰伦的本草纲目，眼前就浮现出刘畊宏的毽子操，紧跟着就是浑身上下哪儿哪儿都疼，这份心痛难以言说。

而在这种大环境下，中概股在美股市场连夹缝求生的机会都很小，掘地三尺都难求生机。

在一些公司仍和美股死磕，磕到退市的过程中，聪明的公司已经坐上了越洋游轮，踏上了回归的旅途。

2022年5月5日，贝壳提交港股招股书。

我们在招股书里首先注意到两点：

1. 本次港股招股书编制，仍以美国GAAP为基本会计准则

2. 招股书披露的财务数据截止于2021年12月31日，并未更新至一季度

以上两点，说明这份招股书的数据，相较于去年四季度披露的文件，并不会有太大的变化。

既然如此，我们为什么还要分析这份财务报告呢？

原因也有两个：

1. 贝壳在美股的股价难挽颓势，导致很多投资人朋友误认为贝壳表现十分拉胯

2. 贝壳作为第一个以双重主要上市+介绍上市回归H股的中概股，有点当年港美股公司宣布回归A股战略配售的架势，具有非常强的代表性意义

今天，我们就拿出贝壳的10个核心数据来和大家分享一下。

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1. 2021年总交易额38,535亿元

这里的交易总额，也就是我们常见的GTV。

其中，与房产交易相关的交易总额为36,668亿元。

这个数字从量级上来说确实非常大，如果你对这个数据没有实感，我们找同行衬托一下。

2020年，安居客交易总额为653亿元。

也就是说，贝壳一拳能打56个安居客，真是非常可怕的战斗力了。

2. 2021年总收入807.52亿元

话不多说，我们上图。

如此对比下来，属于是压倒性的胜利了。

3. 2021年人均GTV903.2万元，人均创收19.3万元

从经纪人数量上来说，贝壳相对较少，大约有41万人，而安居客和房多多则分别有近73万和39万人。

可从人均能效上来说，却无人能出贝壳左右。

这也充分说明了，尽管房地产中介也是一个劳动密集型行业，人的效率比人的数量要重要很多，单纯的人海战术并不是取胜秘技。

4. 2021年新房业务收入占比已达57.5%

贝壳的业务重心在向新房偏移，这是非常明显的趋势。

这种转变，说明贝壳作为一个中介平台的属性在不断放大，而自营的属性在逐渐缩小。

5. 2021年内部佣金及薪酬占总收入比例已降至32.6%

据招股书描述，外部分佣，主要是贝壳给自己及平台相关经纪人的佣金。

而内部佣金及薪酬，主要产生于贝壳通过链家品牌完成的存量房交易。

而内部佣金的降低，也代表着贝壳对链家渠道的依赖性逐渐降低，逐渐成长为能够承载更多渠道的大平台。

6. 存量房业务贡献52.3%的利润，仍是利润贡献率最高的业务板块

尽管存量房业务收入占比已经开始下行，但在利润贡献上这个板块从未懈怠。

即使下行，对利润的贡献率仍保持在50%以上。

至于为什么能做到这一点，我们在下一点的利润率做详细说明。

7. 2021年存量房业务利润率达到37%

相信很多小伙伴也能看到，贝壳的综合毛利率是下行状态。

当前这种大行情下，利润情况略显颓势，我觉得是可以理解的。

我们这里主要对比新房和存量房的利润率情况。

由于存量房的毛利率相对新房业务较高，所以在收入占比逐渐下行的同时，利润维持仍具有一定动能。

在这里我们也需要做好准备，随着业务重心偏移，综合毛利率一定会经过一段时间的下行调整。

不过，当新房赛道成为主力，估值逻辑也会发生变化。

这种变化将会产生何种影响，还要看港股投资人的口味如何了。

8. 新房应收账款周转天数为96-103天，远高于存量房

这组数据的逻辑非常清晰，新房业务是和开发商对接，付款周期自然会比较长。

而存量房业务是和C端客户对接，相对的款项回收非常迅速。

需要注意的是，随着新房业务越来越多，回收期的影响也会逐渐变大。

不过这也不用太担心，贝壳的流动性还是非常优秀的。

9. 2021年经调整后的经营性现金流入为61.57亿人民币

从这两年的表现来看，贝壳的现金流已经处于比较健康的状态了。

如此推断，即使综合现金回收期略微延长，只要业务能够保持良性增长，现金安全垫还是非常可靠的。

10. 研发支出大，占比小，2021仅为收入的4%

研发占比方面，没有什么绝对值去判断优劣。

其实，这三家公司在研发层面都在发力，而且均有对外输出的意向。

目前，贝壳所处的阶段，可能是已经满足内部需求，正在探索向外输出的可能性。

虽然，现在这个地产行业大环境，这类探索似乎有些生不逢时。

不过，科技在未来是刚需，加强技术储备的大方向是没有问题的。

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根据以上10个数据，我们能大致看出，贝壳整体上的表现都比较优秀。

可能有一些需要注意的数据和问题，但对公司运营基本产生不了太大的影响。

贝壳在美股之所以走势不佳，主要是受到两个重要原因影响：

1. 2021年，中国强力整治规范互联网平台，加强反垄断和反不正当竞争，大平台多少受到波及

2. 2022年，美国SEC要求中概股无条件提供审计底稿，不提供就会被勒令退市

这两座大山，压得贝壳喘不过气。

然而，今时已不同往日。

2022年4月29日，中国表示完成平台经济专项整改，并且将出台支持平台经济规范健康发展的具体措施。

而回归港股，美国预退市的影响也形同虚设。

国内政策松绑，也不用受老美挤兑，简直是春风拂面。

但是，回港上市，既是机遇，也是挑战。

港股和美股，虽然都是成熟的市场，但口味却不尽相同，各有各的侧重。

逃离美股魔掌的同时，也要接受新任港股投资者的打量。

不过，在摆脱了政治和政策因素的影响后，相信港股市场还是能够给贝壳一个相对公正合理的估值的。

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