“扫货”与“失利”同行。

在拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权后，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）近日因6个月内未进行聆听，导致其港交所招股书失效，万达商管只得于再次递交招股书。

事实上，对于万达商管来说资本市场并不陌生，早前从港股私有化退市，此后于A股排队多年未能上市，最终王健林带领万达商管抱憾撤回申请并再次转战港股，王健林的万达商管可谓资本市场门前的常客了。

不禁让人发问王健林为何数年如一日的执着于资本市场？此次大举买买买、引入颇多投资机构助阵的王健林又能否再次圆梦港股？

资本市场常客 王健林二次递表

4月22日，港交所信息显示，万达商管重新向港交所递交了招股书。

据了解，万达商管于2021年10月21日向港交所递交招股书，目前并未完成聆听，而据港交所规定，在递交招股书后超过6个月未完成聆听过程，依据正常程序在2022年4月21日显示为“失效”状态。

但失效并不意味着上市失败，据港交所规则显示，原申请6个月到期后于3个月内重新递交的，属于原申请的延续，目前，万达商管已于4月22日重新递交招股书。

事实上，万达商管并非首次敲响资本市场大门，早在2014年12月，王健林带领彼时还为万达商业地产的万达商管前身，叩开了资本市场大门，要知道彼时的万达商业地产以313亿港元的募资成为2014年港股最大的IPO。

然而，万达商业地产的辉煌也仅截止于此了，2014年12月23日万达商业地产上市即破发，不仅跌破48港元/股的发行价，更跌破了净资产，此后股价便常年维持在39港元/股左右，与募资体量相比无疑是一种莫大的“讽刺”。

所以仅上市一年多，王健林就动了私有化的念头，并在2016年正式启动了私有化程序，于当年9月成功退市，王健林曾在一次会议上表示，万达商业私有化是因其价值被严重低估，此外，央视《对话》节目中谈及私有化时王健林也表示，“不能对不起我的朋友和股东，所以我们一定要私有化。”

不过，在港股遇到的“挫折”并未使王健林就此“罢休”，在正式启动港股私有化程序之前万达商业就启动了A股上市计划，并于2015年9月向证监会递交了招股书，而后“苦苦”排队6年上市未果，于2021年3月24日正式撤回申请。

至此，王健林无奈再次将目光投向港股。

扩张不止 分红不止

业内认为，之所以万达商业估值低且A股上市未果，是因为彼时的万达商业具有浓厚的商业地产属性。

据了解，此前在向证监会递交招股书时，万达商业彼时拟上市的资产主要以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）以及文旅项目三类为主，商业地产属性较为明显。

此后在房地产政策调控影响下，万达商业调整业务转型轻资产，并将万达商业房地产业务剥离，从而“诞生”了万达商管。

据招股书显示，截至2021年12月31日，万达商管共管理417个商业广场，在管建筑面积达5900万平方米，并有拥有161个储备项目。

实际上，万达商管的实力远不止于此，年内3月、4月万达集团分别与“河南王”建业集团、鑫苑集团及山西田森集团成为合作伙伴并接手其旗下部分项目，而这些项目大部分将由万达商管负责，值得一提的是，通过与万达的合作，建业将获得7亿元以缓解流动危机，对于双方来说可谓“双赢”。

此外，万达商管还于前不久接管了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，规模近一步扩大，知名地产分析师严跃进认为，万达商管频频增加合作背后，确实能够形成一些新的盈利空间。另一方面，企业在这方面的成长也有助于提高其估值。

正如严跃进所言，万达商管规模扩大的同时也会带来盈利的增长，据招股书显示，2018年至2020年，万达商管分别实现净利润20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元，在规模扩张之下万达商管2021年实现净利润35.12亿元，同比增长215.82%，但对于万达商管来说远远不够。

据招股书显示，2019年至2021年，万达分别派息0、51.78亿元、11亿元，年内3月9日，董事会正式批准通过2021年股息决议案，将派发2021年度现金股息34.79亿元，这意味着在上市之前万达商管将总计分红达97.57亿元，要知道万达商管近4年净利润累计也才78.94亿元，而2021年年度分红后，万达商管2021年净利润更是所剩无几。

不仅如此，万达商管还拟在上市后，再度派付年度股息且不少于公司可供分派溢利的65%，而目前万达商管净利润远远难以达到上述分红标准。

连签对赌协议

事实上，万达商管面临的压力并不止表面看到的如此，据了解在上市前的Pre-IPO轮，王健林大量引入包含腾讯、苏宁、郑裕彤机组、碧桂园、蚂蚁等在内的22家机构投资人，融资金额高达468亿港元，近60亿美元。

据招股书显示，去年7月2日至8月30日，珠海万达商管与珠海万赢、大连万达商业及诸多投资者签订了一系列协议，以280亿美元的估值出让万达商管21.17%的股权，与此同时，万达商管2021年-2023年实际净利润不得低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元，如未达成，大连万达商业及珠海万赢需以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金。

不仅如此，早在2016年王健林与包含杉杉控股、上海持睿、中国平安、中国中铁、工商银行、中航资本等多方在内的“朋友”签订了一份协议。

并且，万达集团还分别与招商银行、中金公司签订307.8亿港元的备用金融资协议，至此，万达商业最终以总代价344.55亿港元私有化退市。

但“朋友们”的帮助也是需要回报的，协议规定万达商业需在香港退市满两年或2018年8月31日前在A股主板上市，如若没有上市万达集团将回购全部股份，并向境内外投资者分别支付12%及10%的年利率，也就是说达不成对赌规定万达集团将支付超400亿港元的代价。

而这也是王健林急于上市的主要原因，但正如上文所述万达商业并未成功登陆A股。

2018年1月，在仅剩的7个月时间内，王健林将腾讯、苏宁、京东、融创这些朋友拉来签订了一份约340亿元的战略投资协议，用于收购万达商业港股退市时引入投资人所持有的约14.41%的股份，与此同时此前“挥泪”甩卖资产再次派上了用场。

“天下没有白吃的午餐”，协议规定万达商管要在2023年10月31日前完成上市，但并没有规定上市地点，也就是说万达商管可以随意选择上市地点，对于如若没有上市成功，双方并未披露具体信息，但据相关媒体报道万达商管将付出不小的代价。

如此看来，万达商管的扩张和急于上市实属“不得已”。

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