2月1日起，上海市房屋管理局发布的《关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》(以下简称《通知》)这一规范性法律文件开始实施。《通知》的实施，引发了社会各界对酬金制代替包干制相关话题的讨论。现就自己遇到的一些实际案例来剖析，酬金制收费在实务操作中的一些问题。

《通知》本身不存在主管部门层面强制要求酬金制代替包干制收费的问题，可能某种意义上代表了政府对酬金制收费的关注和倡议。客观上讲，包干制仍是物业管理收费模式的主流。

以上海市为例，上海拥有小区13000多个，真正实行酬金制收取物业服务费的小区可能不足2000个，但是不管是从民法典规定的要求看，还是从各地立法来看，抑或是从业主的实际需求来看，酬金制收费模式是未来物业管理收费模式的趋势。

虽然《通知》本身不要求上海市所有住宅小区均要实行酬金制收费，但是一旦相关住宅小区选择了酬金制模式，则要按照《通知》的要求来执行。《通知》条文虽然只有7条，但有些内容还是颇具亮点：

毫无疑问，成熟的物业管理模式在业主公共资金的收取、使用方面均应当公开透明，并由业主决定资金使用。例如物业管理“五大行”在管的住宅与非住宅项目大多实行酬金制收费。近几年，一线品牌物业服务企业在管的项目中采用酬金制的明显增多，但客观上讲，酬金制收费在实际操作中推进得并不顺利，具体操作中的一些问题，既没有法律的明确规定，也未形成实操中的行业惯例，一些制约酬金制推进的关键问题没有解决。

首先，关于业委会的规范运作问题。

酬金制要顺利推进的前提是要有一个正常运作的业委会。业委会正常运作的要求很简单：不停摆，懂法律，讲道理。如果业委会停摆，年度预算、审计报告没人确认，增加预算外支出无法操作;如果业委会不讲法律，要不要支出，不根据物业合同约定或政策要求，只凭个人喜好，物业服务企业一定会无所适从;不讲道理的体现就是只要对物业服务不满意，所有费用均不同意支付。

另外，部分业委会存在“新官不理旧账”的问题。因此，如果业委会本身的规范性问题未解决，酬金制的推行会遇到较大障碍。从现实角度看，业委会制度本身没有重大突破，其本身的问题短期内难以解决。

其次，业委会与物业服务企业信任度的建立问题。

包干制模式下，只要物业服务企业服务到位，物业服务费如何支出业委会可以有所不问，但是酬金制模式下，业委会既要监督物业品质，又要监管物业成本支出花费，对于非专业的业委会成员来说，着实有点难。市场又没有专业可靠的第三方为业委会提供这方面的服务，或者说即便有，业委会是否愿意支出一部分费用来购买专业的服务也是个问题。

另外，从物业服务企业本身角度来看物业服务费的使用情况，是否合理没有客观标准，一个秩序维护员的费用一个月是3000元还是5000元，甚至更高，确实很难说哪个合理，物业服务企业的支出到底有无水分，业委会也根本无法判定。解决这一问题的关键是规范物业服务企业的行为，实实在在服务，老老实实做账，作为政府主管部门和行业协会，可以在价格机制上进行引导和规范，适时制定物业收费“定额”标准，建立物业收取标准的参照物。

最后，酬金制收费模式下的物业服务企业的权利与义务对等问题。

笔者可以举出一个实操中常见的实例来说明这个问题，比如说小区排水管阻塞返水，法院认定物业服务企业承担责任，赔偿金额为10万元。这一费用是应当从酬金中支出还是作为物业管理成本支出?再比如小区业主被盗窃，物业服务企业被判负有责任，赔偿的费用谁承担?再如说员工合同到期，物业服务企业不续约，支付的经济补偿金谁来买单?这些问题都没有标准答案，司法实践中也有大相径庭的裁决，《通知》更难以给出明确的答案。

综上所述，目前情况下，关于酬金制收费的法律、政策规定非常少，全国层面的主要是发改价格〔2003〕1864号《物业服务收费管理办法》中的寥寥几条规定，上海市的《通知》的出台无疑是进行了地方规定的有效探讨，将有效引导物业服务企业和业委会更多选择酬金制收费模式，这一代表行业发展趋势的收费模式也一定会在不断推进和探索中日臻成熟。

标签： 物业管理 房地产后市场