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丁祖昱:疫后上海置业迈向“重物业挑邻里”的改善时代
2022-04-24 10:20:27 来源:丁祖昱 编辑:news2020

上海自3月27日实行分区管控以来,截至目前已近一个月。突如其来的疫情再次打乱人们的生活节奏,在居住方面,原本被忽视的居住痛点、购房决策反思等逐步显现。

对此,我们联合克而瑞产品力研究中心对上海区域作了部分调研,结果显示,与以往“买房看配套看地段”不同,空间、物业、邻里成为上海购房者首要关心的三大问题。

“居家隔离不仅仅只是少一间房”

在疫情封控特殊时期进行调研,我们发现了当前上海居民居住方面的两大痛点:其一,家庭成员居家办公的诉求猛增,空间功能明显不够;其二,封控期间,每个家庭需要多囤一些备用物资,储藏空间明显不足。

从上海近三年商品住宅成交面积的套数分布看,两大居住痛点已经开始在消费者偏好层面显现。

克而瑞研究中心数据显示,2020年以来,90~110平方米的成交套数迅速增加,2022年第一季度占比接近半数,其余面积成交占比则受到明显挤压。

按户型分布看,2019年市场三居室成交占比达到50%,其次是两居室户型,占比22%;2020年以来,三居室成交占比逐渐扩大,2022年第一季度占比高达64%,两居室户型占比则持续下降至14%

在一线城市上海,更多购房者将面积更小的三居室住宅作为购房目标。虽然小三居室的居住舒适性相对较差,但对购房者,其功能满足要优先于舒适性。

在室内收纳上,不少房企已形成从玄关、客餐厅、卧室、厨房和卫生间的整套收纳系统。而在一些大面积住宅中,房企还会设有独立储藏间来增强住宅的收藏储纳空间,提升客户居住品质和空间美观度。

物业服务成为重要的购房决策因素

在上海这一波疫情中,物业服务的重要性展现的淋漓尽致。

上海封控期间,有的小区能及时、多次发放物资,有的小区却一度物资紧缺,甚至有的小区仅一街之隔,表现却大相径庭。上海甚至一时流行起了“菜区房”的概念,发得快、菜品好的小区,如对口一个“好学校”,令人羡慕。

这次疫情成为一场大考,不同小区物业管理能力高下立见。小区物业水平不仅事关小区物业保值,同时也在很大程度上影响业主长久的居住体验。

据克而瑞研究中心“2022年春节置业客户需求调研”显示,25%的购房者优先考虑社区环境与物业服务;对社区和物业等“室外配备”已经比“室内配备”(面积、精装质量、风格)更受购房者重视。

在疫前时代,传统物业服务以业主活动为主,主要依靠物业策划组织能力。疫后时代,业主更看重物业管理水平和服务的细致程度。尤其是疫情期间,业主更关心在封控小区的核酸检测中是否能有序组织,降低交叉感染风险;沟通交流是否耐心到位,切实为居民答疑解惑;对于有特殊需求的业主是否协助解决,提供资源渠道;对不配合的业主是否敢于进行科学、精准、有序的管理干预。

同时,如果小区物业服务智能化程度高,生活服务能线上一键触达,反馈及时高效,那日常生活中也会给居民带来极佳的居住体验。

“邻里和谐、业主价值观相似”也在考量范围

上海的这次封闭管控中,不同小区由于居住人群、物业管理服务等差异,造成社区组织团购速度、团购菜品档次、品类,以及成团速度都有很大不同,这和整个社区形成的社群圈层、消费观念,消费实力都有很大关系。

通过调研发现,疫情期间“邻里社群”在这次疫情时期撑起了互帮互助的“半边天”,而相似的价值观能为社区团购组织和防疫动员增添很多助力。

消费特征和生活方式相近的业主,更易共情,达成和谐互助关系,这在严控疫情的当下显得尤为重要。据克而瑞研究中心2021年底的万人调研数据显示,不同档次小区业主,在消费倾向上有差异。健康是所有业主放在第一位的共识,品质客户则对价格敏感度更高,轻奢客户更看重品牌,而高端客户更重视性价比,品牌、价格都要兼顾。

上海封控至今,在调研中,不少人告诉我们,他们在自家小区住了这么多年,第一次和邻居们有这样深入的接触、互动,大家现在变得亲近了很多。

与其说是疫情改变了人们的置业看法,不如说是时代推动置业观念更新迭代,疫情只是催化剂,推动“买房看配套看地段”的刚需时代逐步迈向“重物业挑邻里”的改善时代。拥有良好物业、能和志趣相投的邻里互相关照生活,成了目前购房者对居住提出的新要求。

标签: 房地产后市场

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