企业或项目发展到一定时期可能会出现“徘徊不前”的现象，物业企业好像一个“瓶子”，随着时间的推移，“瓶身”不断发展壮大，但瓶身与瓶口连接并没有变化，即是人们常说的“瓶颈期”。如果不能有效解决“瓶颈”问题，就会影响物业企业进一步发展。下面分析探讨物业企业“瓶颈”的三个问题：物业企业出现“瓶颈”的原因是什么？物业企业“瓶颈”主要现状有哪些？如何突破物业企业发展“瓶颈”？

当前物业企业“瓶颈”的主要原因是什么？

很多物业企业创业初期发展很快，但随着时间的推移，矛盾和风险逐步显现，即物业企业发展阶段性的“瓶颈”。 “瓶颈”其实就是物业企业潜在的危机已经到来，其主要原因是多方面的。如企业发展初期人才储备不足，对后备人才培养认识不足，发展规划未能与员工形成共识，内部缺少用人公平机制，为控制成本员工待遇低于同行业平均值等。由此造成在某个阶段问题反复出现，而且持续时间长，矛盾逐渐凸显，工作效率低下，员工离职增加，部门扯皮增多，发展空间难以扩展等。此现象在民营物业企业尤为常见，市场竞争如同“逆水行舟，不进则退”，如果物业企业不能尽快突破“瓶颈”，可能会被不断变化的市场环境所淘汰。

物业企业“瓶颈”主要现状分析

1、企业战略目标不清晰

现状：公司及团队缺乏前瞻性发展规划，缺乏支持经营管理的有效实施，缺乏人力资源合理配置及核心竞争力的目标。

影响：由于战略目标不清晰，对内、外部环境缺少长远预判，当项目动态发生变化时，高层方向不明，中层前景不清，基层没有热情。只能兵来将挡，水来土掩，常常疲于应急“救火”之中。

对策：针对现状制定长远发展规划，制定支持有效管理的保障措施，特别是组建有核心竞争力的组织架构，让所有物业人看到公司发展前景和期望。

2、部分岗位职责不落地

现状：有些职能岗位重叠和空挡，组织机构设置不合理，岗位职责不能有效落地，岗位说明书没有发挥作用。岗位职责与绩效考核两张皮，没有形成“隔级不管理，越级不汇报”的共识，造成“车马不出城，将士上前线”的反常现象。

影响：部分管理人员没有大局观念，没有团队意识，更没有责任担当，造成有利的事争着做，不利的事躲着走，推一推动一动，工作缺少主动性，公司无形资源浪费，内耗成本增加。影响了整体工作效率和服务质量的提升，甚至出现弄虚作假等现象，影响了企业形象和品牌的提升。  

对策：科学建立组织架构，合理配置岗位，实行竞争上岗，明确岗位责任，签到岗位目标责任书，加大绩效考核和奖惩力度，形成制度化、规范化和标准化管理长效机制。

3、企业文化引领不到位

现状：做出奉献的人得不到奖励，默默无闻的人得不到认可，违反制度的人得不到及时处理，挫伤了优秀员工的积极性和创造性。由于对学习培训意识认识不足，造成部分管理人员不会管理；部分专业人员不懂专业；星级服务规范达不到标准；业主体验不到向往美好生活的获得感、幸福感和安全感。

影响：由于人的“三观”和认知不同，加之缺乏组织管控体系和长效激励机制，影响了制度实施和落地的有效性，阻碍了企业正常健康发展。由于缺乏达成共识的企业文化理念，部分管理人员无视公司大局，缺少团队协同观念，认为所在的项目重要，不能与公司保持高度一致，不能积极主动配合甲方工作，团队成员形不成拳头，市场核心竞争力不强。

对策：人间有正道，万物皆有序，违反客观规律必受惩罚。企业文化建设是公司稳健发展发展的重中之重，企业文化靠高管引领发展，靠制度规范提升凝聚力，靠人品素养树立形象和品牌，企业文化潜移默化的作用，决定着物业企业发展的稳定和前景。

如何突破物业企业发展“瓶颈”？

物业企业要思考定位三个问题。一是目前企业“核心竞争力”是什么？二是公司发展优势和前景是什么？三是业主为什么购买你的服务？

首先，守正出奇，出奇制胜。

恪守正义是道，出奇制胜是术。目的是以结果取胜为核心。守正？就是服务业主是正道，让业主满意加惊喜，再由感动变为依赖；出奇？坚持服务，创新品牌，做中国物业服务标准化的引领者。如果守正是寻求存量，那么出奇就是寻求增量。大到国家和地区，小到企业和个人，每天都在研究探讨存量和增量的事情。守正和出奇必须知行合一，才能发挥最大效用，共识共赢，行稳致远。

其次，大道无术，中道有形，小道若巧。

一流企业做文化、做标准；二流企业做品牌、做资本；三流企业做项目、做产品。如果不坚守正道，而是苦求变革之道，往往事倍功半，反而导致变革成本上升；如果单纯去出奇，往往是短期行为，看是加强监管，实则表面文章，看上去效率提高，实则失去了管理人性，长期下去会形成恶性循环。

如何研究守正突破瓶颈对策？需要具有一定的专业敬业人才；需要团队具有较强的团结协作能力；需要高管具有崇高的境界和宽广的胸怀。如任正非、张瑞敏等所具备的战略思维能力、科学管控能力及规范长效的运作机制。

其三，转型升级，稳中求进。

在物业管理与规范服务方面，一流企业家多管人少管事；二流企业家既管人又管事；三流企业家只管事不管人。

目前，国家经济发展全面进入转型治理时期，部分物业企业和员工遇到发展“瓶颈”，导致管控系统、组织架构、个人素养等需要转型升级。通过转型升级适应外部市场环境、促进内部员工素养的提升。否则，企业长不大，做不强，甚至有可能活不久。

笔者调研案例，某物业企业想要继续做大做强，首要是常态化提升综合服务能力；其次是建立规范化、专业化和标准化管理长效机制；其三是稳中求进，保持提高。企业发展靠组织、靠团队，靠创新、靠正道，才能在市场竞争中立于不败之地。

总之，物业企业发展总体目标要与国家政策导向相吻合，即，稳字当头，在此大环境下制定切实可行、符合企业发展实际的目标任务，层层分解指标，逐级落实到位，才能稳中求进，进而行稳致远。

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