截至2021年年末，江门市民用汽车保有量达104.64万辆，随着汽车保有量的不断攀升，车位资源越来越紧缺，随之而来的是“停车难”问题。目前我市住宅小区车位配比普遍为1：1.2，能较好地满足业主的停车需求。业主购买了车位，就无需担心回家的停车问题，让停车更加便捷。

然而，记者走访发现，不少小区内车位大量闲置，而小区外却“一位难求”，为何会出现这种“怪现象”？小区“停车难”怎么破？

现状：小区车位销售冷热不均

市民小周家住蓬江区越秀星汇名庭，家里有两辆汽车。他告诉记者，小区车位早已售罄。到了晚上，小区外道路两侧停满了汽车。“还好我家提前购置了车位，现在才免受‘停车难’的困扰。”小周说。

越秀星汇名庭销售中心工作人员表示，该小区住宅入住率高，3000多个车位早已售罄，目前有部分业主出售二手产权车位，车位约27万元/个，可以议价。

相比起该小区车位紧张、二手车位售价高，部分小区仍有大量闲置车位。市房地产行业协会会长叶泽权表示，目前，我市车位销售呈现明显的区域分化现象。部分区域、入住率较高楼盘的车位比较紧张，如北新区的中天国际、骏景湾豪庭、海逸城邦、越秀星汇名庭等。总体来看，新楼盘首期车位销售去化约在二至四成，如保利悦公馆首期车位销售去化约四成，越秀滨江盛悦首期车位销售去化约两成，车位销售并不是特别理想。

裕隆基地产副总经理李艳芳观察到，不少次新、全新小区的车位销售并不是很理想，不少小区仍有大量车位空置。

以江海碧桂园芷兰湾苑区为例，该项目于2014年12月首次开盘，期间多次公示车位销售的相关情况，并向本小区业主推出车位销售方案，截至2022年3月16日，1号、3号地下车库负一层1671个产权车位已售罄；负二层1262个未售产权车位目前还属于碧桂园房产。距离首次开盘已过去7年多，该项目的负一、负二层产权车位空置率仍高达43%，这个数据还未包括人防车位。这就像一个缩影，折射出车位销售的难题。

2021年年末我市民用汽车保有量104.64万辆，尽管汽车保有量逐年增长，但不少小区内部车位却大量空置。根据市房地产行业协会江门市区住宅小区车位调查统计（截至2020年底），市区多个小区产权车位平均空置率约为36.4%，人防车位空置率约为62.99%。根据本报在官方微信公众号发布的调查，约64%的受访者表示所住小区车位已售罄；约36%的受访者表示所住小区仍有车位闲置。

家住帕佳图天玥的麦先生入住该小区5年多，他留意到，小区车库负二层至今有大量车位闲置，而小区外却常出现停车乱象，有的汽车甚至停在道路中间，造成城市交通拥堵、“停车乱”和“停车难”问题。

探因：车位销售的好坏与车位配比、业主定位等有关

小区车位空置率较高的背后，是开发商遭遇车位销售的难题。车位难卖，难在哪里？

“我们也很想拥有一个属于自己的车位，这样能免去每天下班回家找停车位的烦恼，然而车位价格高达十多万元，有点负担不起。另外，开发商‘只售不租’也让有需求但经济条件一般的业主望而却步。”市民何女士道出了不少业主的心声。

多位受访的业内人士认为，车位去化，一直以来都是房地产销售的难点和痛点。一个小区车位销售的好坏，一般与车位价格、车位配比、业主定位、人口密度和周边停车是否方便等有关。

美智地产市场研究中心总监张镇兰解释道，业主定位，主要是小区业主的整体经济水平，部分高端小区的业主一户可能有几辆车，小区的车位需求比较大，例如碧桂园滨江天际车位早已售罄。而江门目前很多项目定位大多以刚需或刚改为主，车位配比较为充足，但业主车辆拥有率不算太大，因此车位销售不算理想。此外，站在开发商的立场，目前车位租赁费用低。假设车位售价15万元，如果月租金加管理费400元，一年租金是4800元，折算下来要31年才能收回15万元的车位费用。车位出租的资金回报率低，不少开发商都不愿意将车位进行出租。

李艳芳表示，不同区域的楼盘，也会影响车位的销售。目前老城区和北新区入住人口密度大，“停车难”的问题十分突出，这种情况下，车位供不应求的现象十分明显。而在滨江新区，入住的人口密度相对低，入住率不高，停车的问题相对容易解决。而对于很多业主觉得车位比自用的车还贵，并非是刚需，认为没必要购买。有的小区周边停车方便，业主更倾向选择免费停车，而不愿意购买小车车位。

“这与业主的观念也有关系。”叶泽权提到，目前市区每个标准车位的均价约为15万元，有的可达20万元以上。大多数购房者在买房和装修上已投入了很多资金，加上每个月的房贷压力，短期内已没有多余预算来购买车位。

一方面，市场的客观现状决定了车位难卖；而另一方面，开发商对车位的销售方案也存在痛点。张镇兰表示，全部住宅销售后，开发商往往将营销团队调离，剩余车位长期搁置，放任自然销售，缺乏配套的激励措施，往往收效甚微。这也导致车位销售难的问题。

思考：车位建设成本高

“应让社会各界对居住小区车位有一个正确的认识。”广东省房地产行业协会监事、广东骏贤集团有限公司董事长冯锦麟说。

冯锦麟表示，小车位是开发商投资建设的，这就决定小车位是社会商品的属性。很多人认为一个小车位卖10多万元太贵了，以为开发商利润很高，导致有抗拒情绪。其实，虽然每个小车位标线内的建筑面积一般不足10平方米，但开发商需要投资建设车库车道及车库的墙柱等，一个车位的建筑面积通常达35平方米（甚至达40平方米）。

冯锦麟算了一笔账，如果按每个小车位建筑面积35平方米，以投资成本（不含税）每平方米3500元计算，成本约12.25万元。可以说，开发商投资建设小车位成本很高，基本是没有利润（甚至会亏本）的。也正因为如此，开发商一般不愿意多建小车位。

叶泽权对此持相同看法，他表示，很多住宅小区建造地下二层车库，虽然负二层车位价格往往比负一层便宜，但实际上负二层建造成本比负一层的更高。一个车位的建设成本往往需要10万—11万元，车位的投资回报不高，不少项目的利润都压在车位上，所以开发商不愿意多建。

记者走访了解到，在2006年前，市区很多小区的车位配比不足1：0.5；到了2006年之后，市区小区车位配比逐步提升到1：0.8至1：1；2009年以后，市区小区车位配比达到1：1以上；目前，市区小区车位配比普遍为1：1.2。

房地产资深业内人士莫志华表示，按照报建的惯例，定位越高的项目，车位配比越高，因为售房的利润能够填补车位的造价；定位一般的项目，车位配比则较低，很多刚需项目的车位配比只有1：0.8至1：1，即每户只配备了不足一个车位。

记者从市自然资源局了解到，我市在2019年出台《江门市城乡规划技术标准与准则》（以下简称《准则》），其中对停车设施配建作了明确的规定。《准则》规定，中心城区内车位/100平方米住宅建筑面积或车位/1户，为1.2；中心城区外为0.7。

车位配比的提高，对业主来说是一件好事，便于解决停车难题，但开发商却担心车位去化的问题。一名不愿具名的开发商表示，相对周边城市的车位配比，江门的标准普遍略高，而车位去化却并不理想。“希望相关部门能探讨制定更切合实际的车位配比方案，以取得多赢局面。”

建议：唤醒小区“沉睡”车位，解决停车难题

一面是小区车库车位大量在“沉睡”，一面却是小区外“一位难求”引发停车乱象。这一难题该如何破解？

2021年初，蓬江区政府积极动员辖区内的房地产开发商，将小区内的空余小汽车停车位释放出来，优惠出租或打折出售，用来满足小区居民停车的需求。目前已有多个小区响应政府号召，缓解市民“停车难”问题，其中，凤山水岸一期、二期推出约800个产权车位打折出售。另外，凤山水岸筑福里停车场也下调了车位租赁价格。

记者走访了解到，由于车位去化较难，不少项目进行车位大促，如此前蓬江区的方直珑湖湾，三重优惠叠加后，每个标准车位最高直减10万元。还有的项目在房屋销售环节会将车位进行捆绑销售，或赠送车位使用权，或赠送车位抵用券。

李艳芳建议，从开发商的角度来看，应合理定价。从业主的角度来看，若房屋是长住的，购买车位很有必要，若在经济条件允许下，建议业主购置车位，解决停车难题。

“希望业主和开发商互相体谅，开发商要认识到一般百姓买房的不易，而业主也要认识到车位建设成本较高，理解开发商生意难做，齐心合力共建和谐宜居小区。”冯锦麟说。作为开发商不能只以小车位是否赚钱去考虑，该公司开发的开平骏贤居小区尽量做到每个单元配比两个小车位，满足业主停车需求。

“加速小区车位去化，只能解决一时的问题，不能解决停车难的根本问题。”叶泽权表示，政府相关部门应制定一个基准，再由各项目结合区位、楼盘定位等因素制定更加合理、灵活的车位配比。

叶泽权补充道，从长远的角度来看，政府相关部门可考虑增设公共停车位设施，吸引社会资本参与公共停车场投资。倡导绿色出行，完善公共交通系统。此外，应加强静态交通治理，着力推动破解城市“停车难”顽疾，持续提升城市交通现代化治理能力水平。

市政协委员黎雄校认为，倡导绿色出行，就必须加快发展城市公共交通，同时完善城市慢行系统，为市民提供更多的出行便利，降低停车需求。

盘活闲置车位，缓解“停车难”

一边是地面停车位“抢破头”，一边是地下车库空荡荡。调查中，记者发现，目前我市出现地下车库闲置的车位不在少数。盘活闲置的地下车位，不仅可以缓解小区停车难题，还可以提升居民的幸福感和获得感。

在多数业主看来，是否购置车位的最大考虑因素在于价格。而在开发商看来，他们会考虑成本及投资回报率等问题，所以通常“只售不租”或租金较高。如此一来，部分地下车库车位难免出现长期“睡觉”的情况。

“停车难”既是经济问题，又是民生问题，政府相关部门应对地下闲置停车资源摸清底数，特别是对停车较难的小区的地下车位售价、租金等进行调研，核定建设成本、管理成本，采取“一库一策”，制定不同地段、不同档次住宅的产权销售、租金限价制度，让地下车库物尽其用，莫让宝贵的资源白白闲置。

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