城市服务正在成为更多物业企业冲出重围的突破口。

4月19日，第一服务控股有限公司（股票代码2107.HK,以下简称“第一服务控股”）以0.71元/股收盘，和前一个交易日持平。就在4天前也就是4月15日，第一服务控股正式发布数字孪生智慧城市服务平台——城市服务“蓝图”，进军智慧化城市服务领域。

一位不愿具名的人士表示，“从第一服务控股发布的情况看，最大的优势在于其拥有数字孪生技术。简而言之，其将城市的各个组成部分进行了虚拟复制，建立了一个和真实城市1:1模拟的孪生城市。通过真实城市和孪生城市的数据交换，能够更好地了解真实城市的运营状况，从而有针对性地落实城市服务和管理，真正对城市的物业管理工作进行提升。”

第一服务控股为何要进军城市服务以及未来的发展方向，第一服务控股执行董事刘培庆告诉中国房地产报记者，“基于去年集团发生的变化，对于公司的发展战略，不方便公开发表观点。”

事实上，在第一服务控股进军城市服务领域前，有很多头部物业企业早在该领域抢先布局。

政策红利及多元化创收渠道

“城市服务是物业企业延伸新服务场景的一种探索，第一服务控股进军城市服务的驱动力一方面来自市场拓展的压力，一方面是利用可能的资源抓住发展机会。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

上述不愿具名的人士表示：“物业企业进军城市服务领域，一是因为政策红利，在‘放管服’改革（简政放权、放管结合、优化服务）持续推进背景下，城市治理公共服务市场不断开放，物业企业进入城市服务有着巨大市场前景。二是因为城市服务正处于发展初期，物业企业倘若抓住发展机会，能成为物业企业重要的创收渠道之一。”

除了第一服务控股外，众多物业企业看好城市服务即将爆发的市场需求，纷纷涌入城市服务新赛道，抢占蓝海。

碧桂园服务算是较早进入城市服务领域的物业企业之一。

2015年，碧桂园服务在业内首次试水城市服务，落子陕西省韩城市。

2018年，碧桂园服务发布了“城市共生计划”。

2021年，碧桂园服务把城市服务已经放在战略发展的位置。同年，碧桂园服务成立城市服务集团，正式实行公司化运营，发展战略及产品体系已初步形成，开展管理体系化，运营稳健化等系统动作。重点聚焦于市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道，已发布包括城市智慧全局停车、产业园区运营服务等产品体系。

经过多年发展，城市服务也成了碧桂园服务重要的业务板块之一。资料显示，在业务划分上，碧桂园服务的营业收入主要由以下几个板块构成：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务。

2019年，保利物业提出“大物业”概念，这个“大物业”就是指从社会治理创新的角度看待物业行业。

2021年，保利物业在发力城市服务业务中，一方面进驻广州多条街道，实现多个全域服务项目突破。另一方面持续深耕既有项目，如浙江嘉善县的单年合同金额提升至1.3亿元，逐渐产生业态、区域聚集效应。截至2021年年末，其源自公共及其他物业的收入约为14.62亿元。

除了碧桂园服务、保利物业外，世茂服务在城市服务领域发力。2020年,世茂服务首次提出城市服务战略设想,开始探索城市服务业务。

2021年，世茂服务凭借收购世路源环境以及金沙田，成功布局城市服务领域。其城市服务收入达到8.55亿元。

2021年，雅生活把城市服务首次当作其业务板块的内容之一。其它业务板块分别为物业管理服务、业主增值服务、外延增值服务。同年，其城市服务收入达到 6.98亿元。

2021年，旭辉永升服务完成对知名环卫服务商美中环境 51%的股权收购，拓展城市服务发展空间。同年，其来自城市服务板块的营业收入超过 0.8亿元。

2018年6月，金科服务正式进驻盐城高新区，与盐城高新区投资集团有限公司达成全面合作，针对性地为盐城国家技术产业开发区提供全方位、全生命周期的物业服务。此举动也标志着金科服务正式进入城市服务领域。2021年，其来自城市服务板块的营业收入超过0.68亿元。

此外，2021年，招商积余、南都物业、合景悠活、中奥到家、弘阳服务、金融街物业都在城市服务开始崭露头角。

城市服务仍处起步阶段

事实上，整体来看，物业企业在城市服务领域的探索仍处于起步阶段。

值得一提的是，城市服务的毛利率整体水平较低。例如，碧桂园服务城市服务毛利率为17.6%；世茂服务城市服务毛利率为13.4%。

2021年年报显示，有34家物业企业公布了社区增值服务毛利率情况,其平均毛利率达到42.9%。

“物业企业在城市服务领域的探索已有三年左右，相关的模式已经进行了较长时间的探索，但是整体上物业企业在城市服务领域的贡献还未达到预期的高度，由于城市服务业务的复杂性和不同诉求的交织，物业企业在城市服务业务领域的有效路径仍在摸索当中。”汤晓晨表示。

在汤晓晨看来，“城市服务的空间在于对物业企业服务边界的打开，让物业企业可以更多的参与到城市生活服务新的蓝海中。由于城市服务尚在发展初期，各项业务并不成熟，企业真正取得较高的收益，还需要静待时日。”

中信证券房地产首席分析师张全国认为，“城市服务是物管行业新的一个领域，除了传统的住宅和非住宅物管外，也是新的业务方向。但这项业务还在探索阶段，物业企业也在努力找方向，比如应收问题、业务形态问题都在探索。”

万亿元市场空间 仍有很长一段路要走

招商积余物业总经理谢水清曾说过，现阶段物业公司做城市服务，大概有2000亿元的市场价值，但未来，这一板块也许就是一个万亿元的市场。

城市服务市场很大，但对物业企业来说难度不小。一般来说，物业企业以前关注的重点在社区，但城市服务显然对其提出了更高的要求。

事实上，当物业企业从社区走向城市，城市空间的运营需要物业企业拥有更强大的基础服务能力、大型项目综合管理能力以及社区资源协调能力。相比社区服务，城市服务面向更庞大的管理面积，服务人员密度更低，提高服务效率的需求更加迫切。

不可否认，那些具备国企、央企背景的企业资源优势突出。

在上述不愿具名的人士看来，“一方面，未来城市服务业务拓展将进一步考验资源整合能力。另一方面，城市服务在多场景、复合业态等方面的综合性管理将对企业提出更高的要求，物业企业在匹配业务需求、提升业务盈利能力等方面仍需打磨与沉淀，城市服务仍有很长的一段路要走。”

值得一提的是，城市服务有望纳入城市更新的范畴。

住房和城乡建设部原部长王蒙徽在《实施城市更新行动》发布会中表示，借助对城市更新的研究，结合物业企业提供城市服务的管理实践，从物业管理行业参与城市更新的角度，提出城市服务可以纳入城市更新的范畴。

“城市更新业务既是一项复杂的社会系统工程,又是一个长期的可持续发展过程，不仅要求对‘硬件’的提升，还要实现社区治理‘软件’的同步升级，创新完善基层治理机制，推进形成共建共治共享的社会治理格局。”中国城市规划院原副院长李迅表示。

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