4月20日上午，央行公布4月贷款市场报价利率(LPR)，意外连续第三个月维持不变，一年及五年期LPR利率分别维持3.7%及4.6%，市场原先预期降至3.65%及4.55%。

预期落空，市场开始狂躁。A股房地产板块午后跌幅扩至-4.49%居跌幅榜首，拖累上证指数及深证成指午后跌幅扩至-1.35%及-2.07%，分别报收3151.05及11392.23。

港市这边，除房地产股跟随A股同样被砸，物管股也全面遭打。其中作为风向标的碧桂园服务大跌10.67%，连续两天下跌，已失守20天线(35.6港元/股)。

金科服务受关联地产跌停的拖累，收跌9.11%；旭辉永升服务、融创服务、世茂服务均收跌超过8%。

雪上加霜的是，摩根士丹利上午发表报告指出：

“内地物管股21年业绩大致符合预期，平均收入按年增长54%、盈利升60%，毛利率则按年下跌0.4个百分点至28.2%。

由于物业市场不明朗、市场对发展商流动性忧虑持续及疫情影响，大部分物管企业对中期前景的语调更为温和。

该行表示，物管行业现时的估值吸引，相当于明年预测市盈率10.3倍，且2021年至2024年的盈利年均复合增长率料有25%。

不过，因房地产市场复苏较预期慢，加上投资者的风险偏好低，该行偏好盈利能见度高的高质素的股份，行业首选华润万象生活、中海物业、保利物业及旭辉永升。”

摩根士丹利对物管股投资评级及目标价更新情况如下表：

地产存负面的诸如融创服务、世茂服务、宝龙商业、雅生活服务目标价下调幅度均超过30%，碧桂园服务及合景悠活下调25%左右。

保利物业、绿城服务及中海物业目标价得到不同幅度上调，其中中海物业的上调幅度最大，达31.73%。

大摩的这份评级及目标价对今天物管上市公司的大跌起到了推波助澜的作用。

此外，没有进入到国际投行及主流投资机构视野的中小市值物管公司也是哀鸿遍野。

华发物业服务、方圆生活服务、银城生活服务、新希望服务、浦江中国、祈福生活服务等多家物管公司全天0成交。

宋都服务、烨星集团、京城佳业、德商产投、领悦服务等中小市值物管股全天成交少于1万股。

行情冷淡至此，实属罕见。

随着美联储加息及缩表的节奏加码，国际资本回流加速，港市物管股的流动性可能会出现阶段性的干涸、见底。

同时叠加疫情影响，国内地产市场远未见底，物管股很难异军突起，独立远行。

好在资本市场寒冬下，各上市物管公司可把精力聚焦在提升公司经营管理能力上，凝心聚力、修炼内功，静待春暖。

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