近两年，渡劫房企最喜欢两个颜色：白+黑。

白指白衣骑士，黑指物企黑马。曾经万科、融创等都是白衣骑士的扮演者，危机中的房企都期盼大哥能拉兄弟一把。

而物业板块，作为房企的第二增长曲线，是地产大佬心中的黑马。物企上市的主要任务指标便是为房企输血，润色紧绷的资金链条。

事实上，物企不负所托，上市后盛产现金，业绩高增，关联方也多少喘了口气。

比如，众多房企三道红线都得到了改善，有的红档变成了黄档，甚至绿档。

可凡事都有例外，有家房企变绿的Flag倒下了。

4月18日，合景泰富发布了2021年业绩报告，比原定时间晚了大半个月。此前也正因为延迟发布业绩，被标普下调评级至B-，展望至“负面”。

根据年报数据，合景泰富收入微增、净利腰斩。

其剔除预收款项资产负债率73.6%，现金短债比1.45，净负债比率为79.2%，仍然踩中一道红线。

相比去年，剔除预收账款的资产负债率上升了1.5个百分点，净负债率上升了17.5个百分点，现金短债比也有所下降。

显而易见，合景泰富2021年没考好，三道红线有恶化的迹象，这和同行的步伐有点违和。

要知道去年，管理层可是信誓旦旦的说，有信心在2021年末转入“绿档”，这下piapia打脸了。

两道负债率红线指标不降反升，大抵是惠誉此前所说的净债务/净开发物业资产衡量的杠杆率攀升的原因，从40%以上升至50%以上。

另外，惠誉表示，合景泰富年内有大量在岸和离岸资本市场债务到期，合计约130个小目标。

而年报显示的一年内短期债务合计超过200亿，这对账面现金只有294.48亿的合景泰富有着不小的压力。

其中有多少银行受限资金不得而知。记得去年账上有钱的花样年意外躺平，就是因为受限资金，连累彩生活割肉核心资产。

所以，净利腰斩、债务缠身以及三道红线不达标的合景泰富，在房地产行业大环境没有恢复景气以前，是否会对旗下物业板块合景悠活有所波及？

要知道合景悠活可是圈内最黑的黑马，业绩增速堪比去年的恒大物业，只可惜后者已被掏空。

自2020年10月上市以来，合景悠活便上演了江湖上第一宗蛇吞象的并购事件，以13.16亿收购了规模比其大4倍的雪松智联，之后更是并购外拓不断，在管面积从上市时的2215万平方米增加到超2亿平方米，增幅接近10倍。

根据2021年业绩披露，其合约面积同比增长420%，在管面积达到约2.06亿平方米，同比增加近4倍，业绩增速指标也水涨船高领跑行业。

此前，市场还担心并购太彪悍而消化不良，但如今看来，其毛利率37.7%、净利率21%，盈利能力依然远高于行业均值29.6%、13.6%。

数据面上看，一切都在向好的方面发展，如果以这个态势，当年恒大物业的军令状可能会在合景悠活的身上实现。

不过，勿爷注意到，合景悠活之所以能不断并购是因为其募集资金充足的原因。

但经过2021年挥霍后，其原本的29.13亿弹药仅剩不到4.6个港币小目标，加上业绩现金，账面现金只有12.34亿，比体量几乎相同的融创服务差得不是一星半点。

还有一点便是合景悠活的应收账款，几乎占其营收的一半，增速也由2020年的6.9%飙升至75%，其中关联方应收账款增速由2020年的-15.62%上升至75%。

这都表明，大踏步前进的合景悠活隐忧不少。账面现金低于同行有并购的因素，姑且不提，但关联方净利腰斩、占款严重、债务压顶、评级下调、三道红线恶化等。

另外有消息称，合景泰富一直在大规模裁员、发行员工理财募资……这和此前一些爆雷房企何其相似。

以上种种因素都或将对合景悠活产生雷点。

截至目前，上市物企中已有蓝光嘉宝、彩生活、佳兆业美好和恒大物业等被关联方连累，其中恒大物业没踩雷之前形势一片大好；未上市的更多。

所以，若如郁亮所说，今年是房企生死之年，那么合景泰富没有好的牌面的话，合景悠活会是下一个谁？

标签： 物业管理 房地产后市场