买房我们选择大社区还是小社区，已经是老生常谈的话题了。

但是 经历了长时间的居家生活后 。

好像大社区疫情期间的管理 、社区服务和生活体验都远远甩小社区一条街 。

是否现在看来，大社区的优势更加明显一点了 。

今天我们再次来聊聊，关于社区体量的话题 。

01、社区多大算大，小又可以多mini

从小区楼栋判断，小社区楼栋数低于6栋，就算是比较迷你的社区了 。

如果是老小区，楼层只有五六层，那就看户数，只有几百户的社区也是比较小的 。

在上海，最小社区可以小到不足百户，以杨浦区益海佳苑为例 。

（图片来自网络）

这个2001年的老小区只有84户，楼层低也仅有10栋楼，建筑面积都不到一万方，，也是因为小区太小了，被称为“袖珍小区” 。

相对的什么样的社区是算得上大 。

可以看下小区出入口有多少，一般如果一个小区有三个出入口，就是比较大的社区了 。

因为人多，所以只有一两个出入口不太能满足日常通行，早晚常常会造成拥堵。所以当小区出入口变成三个，那它的规模就比较大 。

举个极端例子 。

上海有一个超大体量的社区很出名，中远两湾城，内环内最大的楼盘。

上海中远两湾城

小区一共96栋居住楼，大概10000户左右，有将近40000多位居民。平均每栋在30层 。

中远两湾城建面超过160万方，换算成实物你可能更有概念，以一个48万方的环球港来看，它有三四个大型商业综合体那么大 。

这样对比看下来，一个大社区可容纳上万户，而一个小社区只有几十户，规模、人口都相差很远 。

居住在什么样的社区，决定了你的生活体验千差万别 。

疫情之下，这样的体验又发生了具体的变化 。

02、住在大小社区，生活体验各有优缺点

有一种社区叫做“别人家的社区” 。

住在大社区的羡慕小社区，因为人少，交叉感染概率低。

小社区人少，组织做核酸的时候也会相对安全些 。

小区300户总会比小区3000户交叉感染概率低。另外，小社区楼栋比较少的话，定时给每层楼消毒杀菌也更可能实现。

小社区也因为人少环境显得比较私密，平常在小区里不会太吵闹，比较安静 。

有什么不好的地方呢

对于小社区来说往往会遇到一个问题，就是你可能得不到很好的物业服务。因为人就那么多，缴纳的物业费少，物业这一方想要提供一些好的服务也不大可能 。

拿我住的小区来说，非常常见的市中心老破小，住着504户人家，物业费0.5元/平/月 。

即便是缴纳率按100%，一年也不过30万左右，收同样的物业费，3000户的大社区一年近200万，差别还是很大的 。

有一点不得不承认，住在小社区这段时间的生活一定是闷坏了。但疫情防控又不得不一直待在家里 。

小区内部绕一圈公共区域大概只有再基础不过的配套：①垃圾集中投放分类站②丰巢快递柜③居委会 。

平常唯一可以活动的地方就是这样简单的健身场地 。

所以基本上小区里是没有什么休闲娱乐的，除了看看窗外发发呆，在家就没别的消遣了 。

总结下来，住在小社区有这么几个特点，人少、比较私密，物业服务可能比较弱。

所以小社区又会羡慕大社区，大社区里物业服务更好，小区管理让人更放心 。

大社区最好的地方就在于拥有很好的物业服务，参考仁恒业主之间流传的一份《防疫保护指南》 。

社区物资派送，小区里可以维持有序的配送菜品、快递、外卖的收取、配送 。

（图片来自仁恒森兰雅苑社区）

有序核酸检测，做核酸楼栋内有指定规则：整栋楼按照3组进行分开检测1-8楼一组；9-16楼一组，17-26楼一组，避免交叉接触过多 。

小区进出、倒垃圾也执行特殊的守则：控制每天每户出楼次数，倒垃圾也是每日集中一次，减少人员活动 。

这段时间我对大社区也是无比向往，特别是居家办公期间每次开线上会议的时候，住在大社区的同事可以在会所里边喝着咖啡，我这边只能窝在房间里 。

相比较来说大社区人群复杂，但物业服务会比较好。但是人流量大的超大社区，问题就比较多 。

首先人文环境就比较复杂，特别是对外出租率高的小区。住户人员素质不一，租客们来自各处，什么年龄层、什么工作的人都在 。

平常出门都是经常流动的陌生人、或者老人太多都不会太好 。

小区人群也决定了不同社交圈，在这样的小区环境里，社区平时的交往上产生碰撞的几率还是比较大的 。

特别是换物业这件事，在一个超大社区里想要征得2/3以上业主的同意，就显得异常麻烦 。

还有物业费能否及时全部收上来，保证小区物业服务不拉垮，也有一定的困难，各方面都不好处理 。

但无论是大社区还是小社区都会有它的优势和短板，大社区物业管理更到位，但人太多管理困难，在疫情期间尤其明显。

小社区人少交叉感染概率低，但社区配套太单一，满足不了生活需求，疫情当下很容易成为孤岛 。

03、对于社区的大小，有个数字可能比较适合

其实，社区太大或太小都不好。如果一定要说社区多大才好，建议在1000户左右是比较好的 。

1000户是什么概念呢?如果是小高层住宅，一梯两户或者一梯四户，一般就十几栋楼，规模不算特别大也不会太小 。

这样一方面，能够保证缴纳的物业费够支撑比较好的物业服务。

从这次疫情我们也能感受到，一个好的物业有多么重要，小社区因为户数少，物业服务也许跟不上 。

（图片来自网络）

从疫情期间我们也能感受到这一点，比如保障小区物资，物业免费为业主们采购物资，考虑到独居老人生活不便，物业也为封控楼道老人上门送菜 。

还有重要的一点：人群可控，相对不会那么混乱。

比如当下面对突发情况可以更好地处理，疫情期间上海重点防控区域要求足不出户，小区行动规则的执行起来容易一些 。

做核酸的时候，小区内按照一家一家分开下去检测更容易指挥，其他人等待的时间也会减少，避免交叉接触过多 。

下楼拿物资的时候，楼下能够安排足够的人员去守着，及时消毒物品、尽量减少住户出楼次数，提醒他们做好防护 。

特殊时期、重要节点上能够管控住小区人员，放在平时，物业才有可能把精力放在绿化维护、立面清洗、会所运营......

04、现在的你，住在什么样的社区里

不论是大社区还是小社区，疫情期间我们更希望看到的是一个团结的社区， 一同对抗风险的不确定性 。

如果是大社区，可以多多组织参加志愿者活动，以免人员不足； 如果是 小社区，可以组建小团体自治，不要完全依赖居委会 。

疫情过后，相信我们对社区体量多少合适，还要不要买大社区，或者小社区的思考，又会更多一些 。

标签： 物业管理 房地产后市场