4月13日，据港交所文件披露，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（以下简称“东原仁知服务”）聆讯后资料集正式挂网。

2021年11月11日，东原仁知服务在港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市。这是继其于2021年4月30日递表失效之后的再一次递表。

三年利润增超四倍，靠“规模”谋发展

东原仁知服务，分拆自迪马股份，为一家历史悠久的物业管理服务提供商，主要为物业项目提供全面的服务。

根据公司招股书显示，东原仁知服务收益由2019年的约人民币559.2百万元增加约113.4%至2021年的约人民币1,193.4百万元，复合年增长率约为46.1%。

截至2021年12月31日止三个年度各年，其年内利润分别约为人民币25.6百万元、人民币84.5百万元及人民币130.4百万元，于2019年至2021年间增长约409.4%。

据了解，东原仁知服务有三条业务线：

业管理服务；

管理的物业业主及住户提供的社区增值服务；

业主增值服务。

从营收构成上看，2021年，东原仁知服务基础物业服务营收、社区增值服务营收、非业主增值服务业绩贡献率分别为52.7%、24.0%和23.3%。从营收占比来看，收取物业管理费占了总营收一半的比重。

从公司自身业务模式来看，东原仁知服务营收持续增长的原因，或许得益于其在规模上的不断拓展。

一方面，东原仁知服务的服务规模持续性扩大。

据悉东原仁知采取的发展战略是通过在管理的物业项目所在的现有城市扩大业务组合，同时进入他们认为具有高增长潜力的新城市。该公司招股书显示，截至2021年12月31日，东原仁知服有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为28.2百万平方米。其中，133个为住宅物业及192个为非住宅物业。

同时，在规模上台阶的同时，东原仁知服务的市场布局也在不断优化中。目前，其在中国西南及华东地区的业务已具规模。除此之外，东原仁知服务还在不同地区开展业务，专注于北京、深圳、广州、重庆、长沙、武汉、成都及上海等中国一二线城市。

另一方面，东原仁知服务持续开展战略收购及投资，这有助于其快速切入优质赛道，在一定程度上也推进其管理业态结构及市场机构的优化。

“我们相信我们已通过有机增长以及收购第三方物业管理公司建立强大的市场拓展能力。”根据其招股书显示，我们于往绩记录期间收购以下股权：重庆盛都、绵阳瑞升、湖北中禾、泸州跨越、皆斯内上海、广西盛康（51%股权）。

当然，除了其自身业务模式力利好之外，物管行业的持续“扩张”也为东原仁知服务的增长带来机会。

根据东原仁知服务最新招股书显示，经过数十年的发展后，若干物业服务百强企业已加快其服务创新及业务拓展。此外，物业管理市场集中度不断提高。在分散和充满竞争的物业管理行业，大型物业管理公司实现规模经济。

物业服务百强企业在管建筑面积由2015年的约23.62百万平方米增至2020年的约48.78百万平方米，复合年增长率约为15.62%。物业服务百强企业所管理物业项目的平均数目由2015年的154项增至2020年的244项，复合年增长率约为9.64%。

综合来说，得益于市场规模的高速增长，以及自身业态和市场结构的持续优化，东原仁知服务已经实现了一定的规模化发展。通过港交所聆讯，也在一定程度上印证着，东原仁知服务进入了一个新的发展阶段。

但我们也需要注意的是，上市或许只是开始，对东原仁知服务而言眼前面对的一些挑战，也依旧值得外界关注。

玩家激战、单一依赖，靠什么破局？

“我们大部分收益来自我们向源自迪马集团的物业项目提供的物业管理服务，而我们对有关项目并无控制权”。东原仁知服务招股书显示，截至2021年12月31日，其管理的物业项目总在管建筑面积约50.0%源自迪马集团及联属公司。

截至2021年12月31日止三个年度，东原仁知服务管理迪马集团等物业项目的收益分别约占总物业管理服务所得收益的93.9%、84.9%及57.4%。

从数据体现来看，迪马集团及其关联方是东原仁知服务最大的客户及五大供应商之一，这也就意味着，东原仁知服务对迪马集团的存在单一依赖的风险。

当然，房地产与物管行业的发展“唇齿相依”已经成为共识，虽然大多数物管企业已经独立上市，但大多数仍较依赖关联房地产企业的扶持才能获得在管及合约面积、公司营收，尤其是利润的高增长。

例如，此前金茂服务招股书显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服务管理的物业总建筑面积中，来自金茂集团及其合营企业及联营公司所开发的部分，分别占到约91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。

再有，日益增长的劳工成本，也成为了东原仁知服务的短板之一。

根据中指研究院的资料，截至2020年12月31日止三个年度，物业服务百强企业员工成本占服务成本的百分比分别约为57.84%、59.09%及58.32%。

根据东原仁知服务招股书显示，于往绩记录期间，公司的销售成本分别约为人民币426.5百万元、人民币550.8百万元及人民币884.5百万元。销售成本增加主要是由于往绩记录期间雇员福利开支及分包成本增加，雇员福利开支增长主要因平均员工成本增长及员工人数增长。

物业服务百强企业需要扩大其物业管理规模，就需要支付更多的员工薪资及福利以及相关培训及管理费，这也就意味着企业们需要面临更大的成本风险。

除此之外，随着城镇化进程和人均支配收入持续增加，物管行业头部企业之间的竞争也愈加剧烈。

据国盛证券相关报告显示，样本企业中，百亿收入规模物企从2家提升至4家。其中碧桂园服务以288.4亿元大幅领跑行业，是15家主流样本房企平均收入规模的3.7倍，其次是绿城服务（125.7亿元）、保利物业（107.8亿元）和招商积余（105亿元），规模均超百亿；

2021年15家物企共实现物业管理服务收入705.6亿元，同比增长37.5%，增幅扩大3.7pct；12家样本物企共实现非业主增值服务收入160亿元，同比增长43.2%，增幅扩大22.7pct。

结合图表来看，目前物管行业多数企业的营收增幅依旧在扩大，整个行业依旧处于快速发展阶段，而市场越大自然“抢食者”越多，对于东原仁知服务来说，市场的竞争压力不可小觑。

结语

据克而瑞相关报告指出，物业服务企业的分化趋势开始显现，头部企业无论是拓展速度还是规模领先优势明显，规模仍然是现阶段物业公司发展的核心诉求，未来物业管理行业或将进入并购整合的高峰期。

而此时的港股市场，已经不缺少优质的物企标的，优质选手之间的切磋更有利促进行业的发展。对于东原仁知服务来说，上市也无法“一劳永逸”，增强盈利能力和运营效率，做强服务力，行稳致远的根基。

标签： 物业管理 房地产后市场