4月1日，万科旗下物业企业——万物云在港交所递书。

在刚刚过去的【万科2021年度业绩会上】，万物云CEO朱保全谈到，「万科分拆万物云上市，主要还是觉得儿子已经是个成年人了，需要通过引入国内外的机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才。公司的既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素」。

在此前的采访中，朱保全也提到，「未来（万物云）所有的板块都可以上市，包括万物梁行（国内首家兼具中外基因的商企服务公司）、万御安防（其旗下安防机电服务品牌，从事安防科技、机电维保和技术工匠）都是可以独立上市的」。

万科董事长郁亮也佐证了这一点，「未来公司以每个业务能不能独立上市作为成功标志之一」。

那么，万科这位「成年的儿子」究竟能力如何？

01博裕、58集团已套现近90亿元

万物云的前身是1990年成立的万科物业。

在过去的30多年间，万科物业不断发展，曾十年蝉联「中国物业服务百强企业」第一名。

随着2015年全面市场化的开启，万科物业于2017年相继引入了博裕资本与58同城的战略投资。其中，博裕资本以15亿元认购了万科物业25%股权，58集团也以3亿元认购了后者5%的股权。

2021年11月，博裕资本将7.6%股权以总对价69.96亿元，转让给瑞轩、珠海达丰，以及睿达第三有限公司；58同城以总对价19.91亿元，将2.14%的股权转让给海南云胜。

至此，在万科物业的股东名单里蛰伏仅4年的博裕、58集团，已累计套现近90亿元。

2019年，万科物业与戴德梁行签约成立合资公司共同打造了「万物梁行」。2020年，万科物业正式更名为万物云，定位为空间科技服务。

招股书显示，更名后，万科仍是万物云最大控股股东。截至上市前，万科持股为57.12%。博裕资本（Radiant Sunbeam Limited）持股为17.14%；58集团（DreamLanding Holdings Limited）持股为2.86%。

图片来源：万物云招股书

此外，万科集团关联公司——万斛泉源持股为3.39%；万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙均持股为0.48%。阳光城通过海南慧优、海南智博、海南慧佳及海南瑞鸿四家公司持股1.78%。瑞轩持股为2.86%，珠海达丰持股为1.9%，海南云胜持股为2.01%。

值得注意的是，员工持股平台——睿达持股约8.57%。

据招股书披露，万物云此前共向394名员工授予了7000万股IPO之前的股票。其中，朱保全持股2000万股，是份额最大的员工持股者。

02在管面积已达约7.85亿平方米

从业务来看，万物云致力于以科技推动空间服务业的数字化升级，目前包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。

图片来源：万物云官网

其中，主打远程空间科技运营服务的Tech模块，细分为「第五空间」和「万睿科技」。包括「人工智能物联网」(AIoT)以及「流程即服务」(BPaaS)解决方案，为的是让居民的生活空间更为标准、数字和智能化。

第二部分——Space模块总共细分为三块，一是包含社区空间服务的「万科物业」与「誉鹰平台」，目的是让城市居民拥有更宜人的空间环境；二是归属于商企空间服务的「万物梁行」，主要是为商企、政府部门和其他机构客户提供物业和综合设施管理服务；三是致力于城市空间服务的「万物云城」，主要提供城市空间整合服务。

万物云的第三部分——Grow模块包括「万物成长」、「祥盈企服」和「万物为家」三个板块。

其中，「万物成长」是公司的创新创业及战略投资平台，将持续连接成熟企业、孵化创新企业；

「祥盈企服」的主要业务是提供蓝领招聘与财务共享外包；

「万物为家」主要提供住宅物业服务、房屋经纪及租赁管理服务、房屋修缮和美居服务等社区空间居住消费服务项目。

图片来源：万物云招股书

随着市场化运作的推进以及对全域空间的覆盖，万物云的客戶类型不断丰富。

截至目前，已涵盖广大住宅小业主和业委会、商业物业业主，以及包括万科集团在内的各大企业、和城市客户等。已与万科集团逐渐发展成为了互惠互补的长期战略合作关系，成为了万科集团物业服务、智能社区建设、案场服务及房屋销售服务方面的合作方。

截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。

03万物云的成长烦恼：如何去万科化？

招股书显示，万物云2019年、2020年及2021年，分别实现营业收入139.27亿元、181.45亿元、237.04亿元，分别实现毛利为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元，分别实现净利润10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。均呈稳步增长态势。

图片来源：万物云招股书

值得注意的是，万物云的客户大多集中在万科集团及其关联公司。招投书显示2019年、2020年及2021年，自万科集团及其合营企业及联营公司产生的收入分别占公司总收入的12.7%、15.4%及16.1%，分别占住宅物业服务总收入的66.5%、64.5%及61.0%。存在大客户依赖风险。

对此，万物云在招股书中表示，由于公司无法控制万科集团的业务策略，因此后者的业务或其开发新物业的能力，以及任何不利发展可能会影响公司获得新服务合同的能力。

当万科集团考虑开发物业服务的候选人时，公司可能享有优先权。然而，万物云无法保证能够在招投标或甄选过程中获得所有服务合同。

公司亦无法控制可能影响业务运营的宏观经济或其他因素。于往绩记录期间，万物云收入增长的显著部分来自和房企签订的物业服务协议。

但房地产开发商可能因监管环境的变动或疫情长期持续的负面影响而出现销售下滑或财务困境，进而可能对公司获取物业服务及增值服务造成影响，甚至可能对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。

任何企业的成长与独立都离不开自身强大的造血能力。对于未来的万物云来说，如何减少对万科的依赖，无疑是它首要面对的问题。

万物云究竟能否摆脱万科独立成长？

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