2022年4月1日，万物云正式向港交所提交招股书，至此，物业行业唯二未上市的头部企业龙湖智创生活和万物云，均已迈出了实质性的一步。

据招股书数据显示，2021年万物云在管规模7.8亿方，2021年录得营业收入237.04亿元，规模营收仅次于碧桂园服务。

以下将就万物云的上市进行简要探讨，主要包括：

万物云为何选择在物业行业估值回归的时间点登陆港股市场？

与其他龙头企业相比，万物云有何优劣势？

“巨无霸”万物云的入局，将对行业产生哪些影响？

为何选择在行业估值回归的时间点上市？

2021年至今，资本市场因物业板块高同质化、标的稀缺性逐渐丧失，叠加房地产市场消极情绪波及到物企，使得物业股估值回归，板块PE值近乎腰斩，并首次出现待上市物企招股书集中失效的现象。

在当下资本市场对物业企业友好度下降的情况下，万物云则却选择“逆势而上”，向港交所递交招股书。选择当下时间点上市，或与万物云已经历三年深度发展，万事俱备，时机也已相对成熟。用朱保全的话来说，“让孩子独立发展，家长不会因为天气好坏，只会看孩子是否成人”。

回顾万物云发展历程可以看出，万物云上市早有筹谋，三年纵深发展给企业时间和机会丰富自身业务布局，已具备上市的基础和实力。具体来看：

2018-2019年，万物云开始在城市服务、商业服务、增值服务等多方面涉猎，并在后续几年将该类项目运营至成熟化，从经营层面为上市铺路；

2020年，万科物业正式完成从“万科物业”到“万物云”的更名，也是企业启动新发展策略的重要转折点，孵化“第五空间、万睿科技、万物梁行、万科物业、朴邻发展、万物云城、万物成长”六大品牌，分别向业主和物业企业提供商业服务、智能服务、城市服务和孵化服务。此后，便开始进行上市前的股权架构搭建，实质上2020年万物云“欲上市”的想法已呼之欲出；

2021年，万物云频繁进行收并购，公开市场发声，为上市之路保驾护航。在收并购领域，完成收购深圳市机场物业服务61%股权、伯恩物业97.2%股权、上港物业51%股权及江西日新51%股权，成功换股阳光智博服务等；在公开市场上，注册资本增至10.5亿元，最终于11月正式发布分拆上市计划。从整个准备周期来看，万物云始终在稳步推进上市流程。

资料来源：万物云招股书

除万物云自身发展阶段之外，我们认为，促使万物云快速启动IPO的一个重要影响因素还包括：龙湖智创生活启动IPO 。

万物云与龙湖智创生活均在2021年进行了大批量的市场化操作，基本同一时间启动IPO，而资本市场上分配给物业板块的资金总量是相对固定的，早一步上市就早一批锁定资金筹码。

关于龙湖智创生活上市将会产生的影响我们已经在《龙湖智创生活IPO，物业行业“鲶鱼效应”即将上演》进行了详细对的解读，故在此仅对万物云上市的影响进行分析。

“巨无霸”的四大优势与两大劣势

优势一：持续性扩张优势

招股书显示，截至2021年末，万物云在管面积已达7.8亿方，仅次于“物业一哥”碧桂园服务的8.5亿方（包含三供一业面积8520万方），是龙湖智创生活（截至2021年12月28日）在管面积的三倍，从规模上看，万物云是物业行业当之无愧的“巨无霸”。除当前庞大体量外，万物云具备持续性的扩张能力。

一方面，母公司地产项目储备充足。在房地产行业震荡下行的背景下，万物云母公司万科集团作为地产龙头企业，储备资源充分，为万物云长期发展提供坚实保障。万科集团目前仍有1亿平方米的在建资源，约4000万方土地资源项目储备，面积增长确定性强。

另一方面，万物云自身具备强劲市拓能力。如商业项目上，万物云借助戴德梁行强劲的拓展能力，商企空间服务第三方在管占比达84.1%，远高于目前上市物企均值37.8%，具备较好的抗风险性与可持续性。

优势二：城市布局与项目浓度优势

得益于万科集团及万物云自身强劲市拓能力，万物云在中国所有重要城市均有项目分布，无明显的区域空白短板，且项目聚焦高能级城市，客户收入水平及消费能力较强。

从招股书看，万物云一二线及新一线城市在管面积占比达89%，一线城市平均在管项目217个，为万物云的人员整合及合理调配、科技智慧化运用提供了便利。2021年，通过收购伯恩物业、换股阳光智博服务，更进一步提升城市覆盖浓度。

万物云提出的“万物云街道”模式，也是企业提高项目浓度的创新举措之一，通过街道服务圈内的人员共享和快速响应，实现多个项目的协同运营。

优势三：业态优势

近两年，各规模物企纷纷开拓商业与城市服务，抢占蓝海赛道，万物云依托自身品牌、资源，在两个新业态上具备得天独厚的优势。在商业物业领域，万物云通过收购五大行之一的戴德梁行，在商业业态上具备行业领先的市占率、专业化、渗透率等优势，万物云是第一家，也是目前唯一一家成功整合国际五大行大中华区物管业务的中国企业。在城市服务领域，万物云将领先的科技水平及创新管理方案引入到城市服务中，城市服务市占位居行业前列。

商企服务：通过成立万物梁行，成为商写及FM设施管理领域有力竞争者，截至2021年末万物梁行在管面积约1.25亿方。在2021年进行招投标的超过200米的中国超高层项目中，中标率超50%，2021年板块营收达到52亿，万物梁行已成为目前中国收入最高的商企服务企业。

城市服务：万物云将企业的市场化机制、精细化运营和智能调度平台融入城市空间服务。从城市空间治理及城市资源整合运营等方面提供管理方案，提升城市空间管理的专业化、数字化和机械化。目前城市空间业务已辐射全国22个城市，项目数量47个，落地深圳福田、珠海横琴，厦门鼓浪屿，雄安新区等多个项目。

优势四：科技优势

2021年万物云在科技上投入3.7亿元，近三年已累计投入研发资金8.3亿元，助力企业构建起从底层智能物联系统集成和云边协同能力，中层空间云服务、远程服务及BPaaS解决方案，至顶层人工智能解决方案的科技体系。推动万物云基础劳动力的释放及空间效率的提升，并助力企业实现从单一的现场服务到结合远程运营的转型。

2021年万物云科技业务条线实现了18.5亿收入，虽然科技平台的收入占比仅有7.8%，但仍是行业内少数实现科技创收的企业。目前，碧桂园服务、龙湖智创生活未将科技业务条线单独拆分，故在此不做过多的横向对比。

资料来源：万物云招股书

两大劣势

劣势一：社区增值服务发力不足

从万科租售中心到朴邻，再到万物为家，万物云在社区增值服务板块不断迭代升级，但成效甚微。2021年万物云在社区增值服务板块仅收入17.98亿元，与同规模的碧桂园服务33.28亿板块营收相比，差距明显，整体来看，落后于绿城服务、世茂服务等5家上市物企。

劣势二：盈利能力不及行业平均水平

万物云2021年共实现营业收入237.04亿元，目前仅低于碧桂园服务的288.43亿元，比当前排在第三位的雅生活服务营收高出96.24亿元。但是，高营收并未给万物云带来高盈利。同期，万物云仅录得净利润17.14亿元，净利率仅为7.2%，远低于龙湖智创生活（20210930数据）、碧桂园服务的15%，甚至低于上市物企均值13%，盈利能力不及行业平均水平。

综合来看，万物云虽一直强调不会以传统物企的形式上市，但从业务构成看，其最终仍是回归物业服务本质。行业“大白马”在商业与科技布局上领先于行业，但社区增值服务、盈利能力短板明显，是否能借助资本力量“扬长补短”，值得投资者持续关注。

从行业上看，碧桂园服务、万物云及龙湖智创生活作为目前三家物业巨头，在业态、科技发展战略上契合度较高，万物云、碧桂园服务在规模营收体量上优势显著，但万物云在盈利能力层面与龙湖智创生活、碧桂园服务仍有较大差距。碧桂园服务享受到的上市资本红利，已逐步体现在数据上。未来，随着龙湖智创生活、万物云登陆港股市场，巨头间的较量将正式登台。

“巨无霸”万物云的入局将对行业产生哪些影响？

万物云一旦上市成功，将在资本板块和物业行业溅起巨大水花：资本板块，以万物云、碧桂园服务等头部企业对资金的虹吸将进一步加剧；行业内，万物云“革新”的战略理念或将给物业行业注入一针强心剂。

资本市场上，以万物云的行业地位、业绩实力来看，企业上市后必将获得大量投资者追捧，或创物业圈最大募资纪录，虹吸效应将更加突出。此外，龙湖智创生活、万物云此类新的优质标的将搅动池水，再次释放行业活力。

行业内，万物云战略理念引发物业行业新的思考。

一方面，万物云合作发展理念与传统的收并购模式不同，万物云创立的“睿联盟”平台，旨在吸引优质的企业与其合作，加入“睿联盟”的企业仍有望实现独立上市，万物云将作为一个“孵化平台”的角色，以科技和服务培育、赋能优质企业。

2021年，作为第一批“睿联盟”成员企业的升龙物业以“万盈服务”身份向联交所递交招股书，有望成为该平台下的成功上市主体。在小型物企发展受限的情况下，未来将有更多的企业加入“睿联盟”，从而提升行业集中度。以较低成本“云”纳多家大型物企的方式，能节约大额现金支出，可供行业复制。

另一方面，在收入透明化及服务多个触点感知方面，万物云亦走在行业前列：

2020年，万科物业管理层宣布万科物业所有在管小区电梯广告收益透明化；

2021年,万科物业宣布全部签约合同期内所服务的住宅项目将从2022年1月1日起设立“电梯困人关怀金”。

万物云基于保障业主权益为出发点，开创多个行业“先河”，在敢于创新、勇于承担社会责任的企业发展理念下，赢得了较高的肯定。

万物云的上市还将刺激其他企业积极参与市场竞争，以竞争促进企业立足自身把握市场机遇，加速行业优胜劣汰洗牌速度，共同推动板块质量提升。

综合来看，物业行业已在资本板块、规模及收入、品牌知名度等多方面呈现“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应现象。一旦万物云加入资本市场，除未上市的金地智慧服务外，物业行业或将形成碧桂园服务、万物云、龙湖智慧服务等头部企业瓜分市场，其他物企众星拱月的格局。

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