2021年下半年至今，多家上市房企相继“暴雷”，遭遇股债双杀的地产股不在少数，与房地产高度相关的物业管理行业也难以独善其身。

“2020年以前，美元债回报相对不错，风险相对也较低，因此当时公司购买了一些美元债。”3月28日，新城悦服务集团有限公司（以下简称“新城悦”，01755.HK）首席财务官左卫在业绩会上透露，新城悦对2021年持有的地产美元债计提了相应的减值损失，大约3300万美元，折合人民币2亿元。

理财失利的还有佳兆业美好，该公司在盈警中表示，2021年的股东应占利润减少，是由于去年最后一个季度市场的不确定性影响了公司的投资价值。

除了投资亏钱，对于不少物业上市公司来说，资金管理也是个难题。恒大物业在审核2021年年报时发现，为第三方提供质押担保的134亿元存款，被银行强制执行了。第一服务则就房地产业客户的若干应收款项确认了较高的预期信贷损失拨备。

一、理财亏损影响净利润表现

物业公司一向有“现金奶牛”的称号，不少公司账上长期留存大量现金，使用闲置自有资金进行理财的企业并不少见。3月29日，新大正在公告中透露，2022年计划使用不超过1.8亿元的闲置募集资金购买安全性高、流动性好的保本型理财产品。南都物业近期也打算使用募集资金3000万元、自有资金9000万元进行委托理财，购买的产品包括大额存单-浙商CDs2236008（可转让）、中融-恒信1号集合资金信托计划、中融-圆融1号集合资金信托计划共三款。祈福生活服务早前已运用超1亿元的资金委托渣打银行购买伦交所白银现货。

由于理财产品的类型不同，一些物业公司获得了相对稳健的收益，也有部分公司录得较大额的亏损。新城悦在3月25日晚发布的2021年业绩显示，该公司的营收同比增长了51.8%至43.5亿元，归母净利润5.3亿元、核心归母净利润6.8亿元，分别同比增长16.2%、55.4%，后两项指标的增速差异主要在于投资房地产类美元债券出现了亏损。

3月28日，左卫就这一投资作了详细解释，他强调，购买美元债是企业一种理财行为，新城悦选择的标的绝大部分都是绿档房企，每一家原则上购买不超过1000万美元。但是2021年底，房企流动性变化影响到美元债价格走势，依据2021年底的市场价与购买价之间的差值，公司计提了大约3300万美元、折合人民币2亿元的减值损失。他表示，目前新城悦持有美元债面值约为7000万美元，如果2022年房地产行情继续恶化，还将计提减值损失将近2000万美元，如果房企美元债价格上升、实现到期兑付，那么美元债减值损失未来可以部分甚至全部转回。

有投资者表示新城悦投资美元债亏损大幅超出预期，认为该公司应该在收购标的物美价廉的时候专注主业扩张，而不是投资波动较大的地产美元债。

佳兆业美好在3月15日发布了盈利警告，预期2021年的股东应占利润不超过1.1亿元，“董事会认为该减少乃主要源于2021年 最后一个季度的市场不确定性导致市场普遍疲弱，影响本集团的投资价值。”2021年上半年，该公司的股东应占利润为2.09亿元，也就是说，下半年亏损了将近1亿元。

公告里并没有更多关于“投资价值”的表述，但在业内看来，大概率与理财产品有关。佳兆业的2021年中报显示，该公司有约2.976亿元的配股所得资金用作投资股本证券、中期债券以及非上市管理基金。

二、来自关联方的各种“雷”

理财产品可以主动选择，但来自关联方的各种“雷”就避无可避了。3月27日，第一服务控股在公告表示，预期2021年取得股东应占利润不超过0.36亿元。这一业绩预期，相较其2021年上半年的股东应占利润环比减少了44.84%，较2020年全年的股东应占利润同比减少62%。减幅较大的原因是，鉴于2021年下半年中国房地产市场总体下行，该公司就房地产行业客户的若干应收款项确认较高的预期信贷损失拨备。2021年上半年，第一服务控股向房企提供的非业主增值服务收入约为0.8亿元，占了总收入的约16%。据了解，目前大部分上市物业公司的非业主增值服务都是以母公司为主要客户，在当代置业“暴雷”后，这部分应收款存在回收风险也是大概率事件。

鑫苑服务2021年的净利润为1.24亿元，较同比下降5.9%，净利润率16.1%，同比下降4.1个百分点，原因是金融及合约资产减值拨备计提比例增加，及上市复牌工作律师费等专业服务类支出增加。2021年，该公司来自关联方的金融及合约资产减值亏损约为0.3亿元。

2021年，因为通过购买资产等方式为地产母公司输血，不少物业上市公司的发展独立性受到了资本市场质疑。3月29日，鑫苑服务主动披露了几笔关联交易，透露2020年6月28日至2021年2月24日期间，该公司曾与鑫苑地产进行数笔款项往来，相关款项目前均已全数归还。其中，为了增强鑫苑地产相关附属公司银行流水，以提升或维持其在相关银行的客户地位或信用等级，鑫苑服务提供了3笔共约0.92亿元的资金，为了获得车位的独家销售权，该公司向鑫苑地产支付了约2.05亿元的按金。

同一天，恒大物业发布公告表示，已成立独立调查委员会，调查公司134亿元的存款质押被相关银行强制执行一事。外界猜测，这与中国恒大的流动性问题脱不开关系。

过去，来自关联方的业务为物业上市公司的规模和利润增长提供了强有力的帮助，而随着房企自身经营业绩的波动，这部分业务的收入也将存在较大的不确定性。2021年，来自融创中国及其附属、联营、合营公司的收入占了融创服务总收入的42%，来自正荣地产及其附属公司的收入也占正荣服务总收入的20.8%。

此外，发不出年报的现象亦从上市房企蔓延到了上市物业公司，包括世茂服务、雅生活服务在内的企业都已宣布将刊发未经审核的全年业绩。

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