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万物云的招股书,早了5年
2022-04-02 13:38:51 来源:李船星 编辑:news2020

万物云递交了招股书。

有人说,晚了几年,错过了好时候。

但我觉得,是早了几年,令人遗憾。

01 看看招股书的主要数据:

02规模的意义

数据首先传递了一个最明显的事实:

规模的意义。

不枉过去一年里,物企们为了规模相互角力,把大量财力、人力投入到其中。

“大的意义是什么?成本低、谈判能力强这是大的意义,我觉得现在大的物管企业都不叫大。”

这是朱保全今年初发表的一句话。

万物云在管面积7.85亿平方米,比2020年增长了2亿平方米。

合约面积10.1亿平方米,增长了2.8亿平方米。

从规模的绝对值来说,万物云目前落后于碧桂园服务。碧桂园服务去年一直在买买买,收购动作非常激进,就是想坐实宇宙第一,把「TOP 1」的商誉牢牢抓在手里。

万物云的收购动作矜持得多,去年先后付出代价约20.06亿和4.8%的股份,收获了伯恩物业和阳光智博,这两个加起来大约有1亿平方米。

更多的则是外拓得来。新增的2.8亿平方米合约面积,有超过七成是来自于外拓。

感慨一句外拓能力超强之余,也忍不住想问一句,这得多少外拓员工的努力啊。

可能看着这个数据,有人也会想问,到底多大才是尽头呢?

如果对比国外的经验,大约是4%的市占率。按照中指院预测的总在管面积266亿平方米,把百分比换成绝对数值,大约是10亿平方米多一些。

也就是头部1~2年的增长范围。

但朱保全的用词却是“现在大的都不算大”,似乎还要有更大的空间。

地大物博、居住条件独有特色,很可能造就跟国外完全不同的规模企业。

规模到了某个临界点,服务用户达到一定绝对值,才能在谈判中掌握更多主动权。比如社区商业里的媒体广告、零售、美居等各方面的探索。

规模意味着效能,同样也意味着有效管理上的挑战。

项目上“军令有所不受”的情况,现在确实非常明显,尤其是在推进社区商业、增值服务方面,很多社区商业的合作供应商经常会遇到一个问题,从上往下应该更有效,但在实际落地时,各个击破反而便捷。

而地大物博、文化多样,又是规模扩张的另一层阻力。站在业主的角度,业主的服务要求,又会与区域文化深刻相关,意味着许多区域性特色服务,在进入到别的区域时,要做好本地化。

这就意味着,有质量的规模,同样需要浓度。

03浓度的意义

万物云招股书里,关于浓度,主要在于住宅板块。万物云把住宅社区的物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务,总结为社区空间居住消费服务。

万物云在说浓度时,用的是一线、新一线、二线城市的划分方式。

按照2021年的名单,我们一线城市有4个,新一线15个,二线30个。

按平均面积计算,在新一线的15个城市里,在管面积大约有近2000万平方米。二线城市则低了很多,大约700万左右。

以新一线的成都为例,物业服务的总建筑面积有6亿多平方米,万物云单独新一线城市的浓度,约有3~4%左右。

考虑到浓度分散不均匀的问题,影响力高的地区,比如收购了伯恩物业之后,在福建地区达成绝对优势。而相对应的,则是浓度较低的地区,应该是远低于这个比值。

04化合作用

万科2021年净利润腰斩,在业绩会上坦诚了一个重要原因:老的管理方式在当下市场遇到了问题。

这是说的新增住房部分。

下沉到存量项目的服务层面,管理上的更新可能更急迫。

我们知道,化学实验有两个步骤,第一步是准备阶段的,各个试剂的量和浓度都要调整到最佳。

而后加入催化剂,瞬间产生酷炫、激烈的变化。

万物云选取的催化剂,众所周知,在于“科技”。以前三家分立的科技树,到现在一拖二,AIoT和BBPaaS解决方案置于底层,为住宅空间和商企城市空间服务。

这种定义,跟很多物企有所区别。

看别的物企财报或是招股书,一般会把增值服务和城市服务部分拿出来单独说。

增值服务一直是物业公司故事灵感的主要源泉,城市服务是这几年服务边界向外扩张之后的灵感闪现。

这二者,都与管理面积的城市集中度直接相关。

朱保全那句“现在大的物管企业都不叫大”可能也是在于此,浓度还不算很浓,新业务带来的收入,在整个产业链中的含量也显得浓度不怎么够。

无论是规模继续扩大,还是管理方式、业务整合,都还需要一段时间。

这个时间,可能至少要有5年。

05资本当然短视,但物业服务需要长线叠加

万物云上市,与当前市场环境有关,与各位股东们的要求有关,当然持股员工也心怀期待。

有人算了算,博裕资本套现近70亿元,姚劲波套现近20亿元,阳光城套现逾30亿元。还有394名员工,人均财富高达950万元。

这是资本眼中上市的意义。

万物云的意义显然不仅在此。

地产开发来说,每年都有数额巨大的营收,但再大的数字到了第二年都要归零。

有些物业公司做新业务,也秉承这样的思路,KPI为王,过了12月31号就从头再来。

但实际上,不管是主打服务业还是增值服务、城市服务、科技服务,都是累加业务,伴随着时间的推进,未来会越来越值钱。

而走到未来,需要的是时间。

标签: 物业管理 房地产后市场

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