万物云递交了招股书。

有人说，晚了几年，错过了好时候。

但我觉得，是早了几年，令人遗憾。

01 看看招股书的主要数据：

02规模的意义

数据首先传递了一个最明显的事实：

规模的意义。

不枉过去一年里，物企们为了规模相互角力，把大量财力、人力投入到其中。

“大的意义是什么？成本低、谈判能力强这是大的意义，我觉得现在大的物管企业都不叫大。”

这是朱保全今年初发表的一句话。

万物云在管面积7.85亿平方米，比2020年增长了2亿平方米。

合约面积10.1亿平方米，增长了2.8亿平方米。

从规模的绝对值来说，万物云目前落后于碧桂园服务。碧桂园服务去年一直在买买买，收购动作非常激进，就是想坐实宇宙第一，把「TOP 1」的商誉牢牢抓在手里。

万物云的收购动作矜持得多，去年先后付出代价约20.06亿和4.8%的股份，收获了伯恩物业和阳光智博，这两个加起来大约有1亿平方米。

更多的则是外拓得来。新增的2.8亿平方米合约面积，有超过七成是来自于外拓。

感慨一句外拓能力超强之余，也忍不住想问一句，这得多少外拓员工的努力啊。

可能看着这个数据，有人也会想问，到底多大才是尽头呢？

如果对比国外的经验，大约是4%的市占率。按照中指院预测的总在管面积266亿平方米，把百分比换成绝对数值，大约是10亿平方米多一些。

也就是头部1~2年的增长范围。

但朱保全的用词却是“现在大的都不算大”，似乎还要有更大的空间。

地大物博、居住条件独有特色，很可能造就跟国外完全不同的规模企业。

规模到了某个临界点，服务用户达到一定绝对值，才能在谈判中掌握更多主动权。比如社区商业里的媒体广告、零售、美居等各方面的探索。

规模意味着效能，同样也意味着有效管理上的挑战。

项目上“军令有所不受”的情况，现在确实非常明显，尤其是在推进社区商业、增值服务方面，很多社区商业的合作供应商经常会遇到一个问题，从上往下应该更有效，但在实际落地时，各个击破反而便捷。

而地大物博、文化多样，又是规模扩张的另一层阻力。站在业主的角度，业主的服务要求，又会与区域文化深刻相关，意味着许多区域性特色服务，在进入到别的区域时，要做好本地化。

这就意味着，有质量的规模，同样需要浓度。

03浓度的意义

万物云招股书里，关于浓度，主要在于住宅板块。万物云把住宅社区的物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务，总结为社区空间居住消费服务。

万物云在说浓度时，用的是一线、新一线、二线城市的划分方式。

按照2021年的名单，我们一线城市有4个，新一线15个，二线30个。

按平均面积计算，在新一线的15个城市里，在管面积大约有近2000万平方米。二线城市则低了很多，大约700万左右。

以新一线的成都为例，物业服务的总建筑面积有6亿多平方米，万物云单独新一线城市的浓度，约有3~4%左右。

考虑到浓度分散不均匀的问题，影响力高的地区，比如收购了伯恩物业之后，在福建地区达成绝对优势。而相对应的，则是浓度较低的地区，应该是远低于这个比值。

04化合作用

万科2021年净利润腰斩，在业绩会上坦诚了一个重要原因：老的管理方式在当下市场遇到了问题。

这是说的新增住房部分。

下沉到存量项目的服务层面，管理上的更新可能更急迫。

我们知道，化学实验有两个步骤，第一步是准备阶段的，各个试剂的量和浓度都要调整到最佳。

而后加入催化剂，瞬间产生酷炫、激烈的变化。

万物云选取的催化剂，众所周知，在于“科技”。以前三家分立的科技树，到现在一拖二，AIoT和BBPaaS解决方案置于底层，为住宅空间和商企城市空间服务。

这种定义，跟很多物企有所区别。

看别的物企财报或是招股书，一般会把增值服务和城市服务部分拿出来单独说。

增值服务一直是物业公司故事灵感的主要源泉，城市服务是这几年服务边界向外扩张之后的灵感闪现。

这二者，都与管理面积的城市集中度直接相关。

朱保全那句“现在大的物管企业都不叫大”可能也是在于此，浓度还不算很浓，新业务带来的收入，在整个产业链中的含量也显得浓度不怎么够。

无论是规模继续扩大，还是管理方式、业务整合，都还需要一段时间。

这个时间，可能至少要有5年。

05资本当然短视，但物业服务需要长线叠加

万物云上市，与当前市场环境有关，与各位股东们的要求有关，当然持股员工也心怀期待。

有人算了算，博裕资本套现近70亿元，姚劲波套现近20亿元，阳光城套现逾30亿元。还有394名员工，人均财富高达950万元。

这是资本眼中上市的意义。

万物云的意义显然不仅在此。

地产开发来说，每年都有数额巨大的营收，但再大的数字到了第二年都要归零。

有些物业公司做新业务，也秉承这样的思路，KPI为王，过了12月31号就从头再来。

但实际上，不管是主打服务业还是增值服务、城市服务、科技服务，都是累加业务，伴随着时间的推进，未来会越来越值钱。

而走到未来，需要的是时间。

标签： 物业管理 房地产后市场