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已经有物企开始裸泳了?
2022-04-02 09:27:43 来源:勿爷 编辑:news2020

年报季终于结束,相比去年物企队伍壮大了不少,但问题也纷至沓来。

2020年上市物企有46家,算上年内上市的两家,已达56家。《天下无贼》中,黎叔有句台词:“人心散了,队伍不好带了”。

勿爷觉得,随着上市物企数量增多,体量规模增大,物企的队伍真的不好带了。不论是关联方、疫情因素还是审计师撂挑子,都使得这届物企难上加难。

01

以往年度,物企发布业绩,几乎是分摊在3月始终,今年却都集中在最后一周。

直到物管一哥碧桂园服务大方出场后,大部队才一拥而上,短短两三天披露业绩的物企接近30家。

整体来看,本届物企业绩增速较以往几年有所放缓,但优秀的依然稳如老司机,

就增速而言,营收大涨,净利润翻倍的有合景悠活、融创服务、华发物业、华润万象生活,增速分别是111.4%、118.5%、411%、110.9%。

另外勿爷统计到,净利增速在50%以上的有20家。

02

有优等生,就有差等生。除了如上提到的优秀物企外,还有一些物企表现就有点差强人意。

别的物企都是增收增利,有些物企营收增了,净利却出现滑坡。算上刚上市的力高健康生活,一共有8家。

如上图,净利润指标翻车的有朗诗绿色生活服务、祈福生活服务、鑫苑服务、第一服务,德商产投、中奥到家、力高健康生活和佳兆业美好。

勿爷有点纳闷,都是同一个赛道,都在扩张规模,为毛物企的差距就这么大呢?

要知道,物企是现金奶牛,只要服务搞好,控制好成本,坐收物业费就好,但如上几家物企硬是把一手好牌打烂了。

在勿爷看来,除了疫情、社保减免政策取消等因素外,增收不增利的原因大抵是成本上升、关联方坏账、收入结构不合理等因素。勿爷整理其中几家相关数据如下图:

由数据看出,四家物企,除了祈福生活服务外,成本增速都超过了营收增速。而关联方占款,除了鑫苑服务外,其他三家应收账款增速都远高应收增速,加上地产行业不景气,减值拨备也水涨船高。成本和坏账过快增长吞噬了部分利润。

其中,朗诗绿色生活服务和第一服务是物管行业“绿色”赛道的代表,有北当代南朗诗的美名。

不过现在来看,绿色概念并没能扛起大旗。比如第一服务绿色人居板块收入占比18.4%,但增速只有1.85%。占比最高增速最快的依然是传统的物管业务,各大物企争相发力的毛利率最高的增值服务板块增速只有19.7%。

而祈福生活服务一直热衷做银条生意和开超市便利店,在管规模数据未披露,合约面积微降。虽然有6大板块收入,但和去年相比,其中4各板块收入都出现了萎缩,占比重最大的零售服务也下滑了-7.7%。收入结构还有待优化。

至于鑫苑服务,作为圈内第一支发不出年报的物企,刚从小黑屋出来,股票还在停牌,被关联方伤得很深,净利下滑也在情理之中。

这次能发出年报,主要是鑫苑服务与鑫苑地产多笔往来款项已全数归还,基本上理清了关联交易。但经此波折,鑫苑服务也错过了去年扩张规模的大好时机。

03

增收不增利,是部分物企的劫点。但发不出年报,可能就是一些物企的劫数。

目前,56家上市物企中,算上刚上市的力高健康生活,一共有48家披露了2021年业绩,其中7家业绩未经审计。如世茂服务、宝龙商业、德信服务、康桥悦生活等。

还有6家未发年报,除去A股上市南都物业、特发服务外,有4家港股物企:

恒大物业、荣万家、奥园健康和彩生活。

这4家物企都是去年关联方爆雷,被摆上货架或者割过肉的物企,现在发不出年报已经停牌。

其中恒大物业还是百亿物企,因关联方拖累,134个小目标被银行强制执行,元气大伤。遥想去年,恒大物业可是做过物管一哥的角色,如今这般境地,不免让人唏嘘。

如上4家物企如果能和鑫苑服务一样解决好关联方问题,还能顺利上岸,否则可能面临不是复牌而是摘牌。

结语:

物管风口吹起至今已有些年头,头部物企引领行业风向,讲故事、抢赛道、加码智慧科技,中小物企有样学样。

但由于缺乏大物企的实力,中小物企在风口落幕后,以业绩作为评判标准,已经跟不上行业节奏,规模上落于下风,向管理也要不来利润。

就如李长江说,碧桂园服务跳入了城市服务的坑,跟着跳的不少,但碧桂园服务爬出来后,跟跳的物企还在坑里。

物管行业或许正在印证:大浪褪去才知道谁在裸泳。

最后勿爷整理了2021年50家物企业绩数据,附图:

标签: 物业管理 房地产后市场

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