碧桂园服务的财报，备受瞩目。有二：

其一，最大规模那位，当然是市场和吃瓜群众首要关注目标。

其二，去年的大手笔，对碧桂园服务来说，算是一次大规模的品牌重塑，但这个品牌重塑还在天上，很多人想看看，落到财报里，会是什么样：

利润会因收购来的项目有多少损失？

集聚效应什么时候能体现出来？

规模外的新业务探索是什么成色？

01 规模

关于规模的静态数字，没必要再多说了，去年几笔大型收并购后，很多人已经算的大差不差，宇宙第一物企，超过了所有。财报中也把这个数据放在比较显眼的位置：

7.657亿平方米在管面积

14.379亿平方米合约面积

此处确实应该有掌声。

在经历了去年的高速度之后，很多人觉得碧桂园服务今年可能会停下来。对比碧桂园服务从2018年上市后几年里的规模增速，也确实证明，是时候停下来休整一番了。

我们看到，2020年碧桂园服务也曾在规模上明显降速，在这一年，碧桂园服务两笔大的收购，是港联不动产和城市纵横，被视为其大举进军了中介服务和社区广告的业务。

但在2021年，对规模的追求再度被写入年度战略计划。在所有人都觉得可能要停下时，又再度出手，稳稳地超过了万物云的规模。

在业绩发布会上，碧桂园服务的首席财务官黄鹏表示，碧桂园服务大规模收并购的动力已经不再，“追求规模和合约叠加这个时代已经过去了。”

02 补短板

业绩会很明确表明了未来收并购的“补强”目的。

在去年日新网关于碧桂园服务的分析中，不止一次提到碧桂园服务买买买动作下的“补充”逻辑。

在规模方面，我们总结为四个补充：面积、优势城市和区域、集中度、优质项目。

这次黄鹏用了三个词概述未来的“补充”：

引进人才、打造产品线、强化优势。

很明显，重点从规模转移到了更多维度。

这三个方面，从行业现在的情况来看，基本上算是每家企业都缺。

行业缺人，缺优质的人。碧桂园服务去年收了这么多盘，在今年融合年，逐步换血是必然，会显得更缺人。

缺产品线，独特、成熟的产品线。地球人都知道，物企讲的宏大故事，是一个新经济的故事。但现在既不新，又被地产思维裹挟着，行业存在趋同、守旧又盲目追求高速增长等一系列问题。

缺优势。规模可以是优势，但不能一直是优势。大厦倾倒时，很可能轰然间速度更快。行业里强化优势的苗头，从去年下半年越来越明显，港交所对上市物业的引导，也有这个苗头在。

对物业来说，接下来的时代，是从强化优势出发，不断地引入、迭代人才，打造好创新的、在战略意义中交织的多条产品线。

这是真正的补短板。

03 社区媒体

去年发布中期财报时，我写了一篇标题为《从碧桂园服务社区媒体暴涨5倍来看，物企能否瓜分「分众」》的文章。

2021年中期财报，碧桂园服务的的社区传媒业务收入同比增长了551.69%，从无到有，这个增速倒也不算奇怪。

2021年报依然把社区传媒放到了重点来说，9.78亿收入，增幅179.1%，依然是社区增值服务这个板块里，增幅最高。

去年我就强调过一个事实：梯媒也不是什么可以随便躺着就能啃的肉骨头。

发展社区传媒，存在3个问题，前两个是物企自身，另一个则是绕不开的社区公共空间的问题。

1、点位分散：碧桂园服务在全国拢共只有不到4000个项目，但分众仅在北京本地就能进入2300个项目。

2、销售能力：处于中游的媒体企业长期掌握了社区广告的定价权，很多物企将电梯资源以低价卖给媒体企业，媒体企业却可以从广告主那里获得高出十倍的报酬。

3、公共空间及收益问题：很多人可能还记得去年年中，一则政策引发的物业股“过山车”，非常惨烈，我们来复习一下：《“增值服务”带物业股坐了次过山车》。

实际上，碧桂园服务在媒体这个板块的增速，确实令人担心的。把收购城市纵横开始发力社区媒体之后的数据，按照半年切分一下，就会发现：

社区媒体在降速。

除了2020年下半年从无到有猛增之后，此后的增速，实际上是在下降的。2021年上半年环比还有48.42%，对新业务来说，勉强算尚可，但下半年这个速度就降低到了30%。

体现在财报中，一般做同比对比，数据就可以是近2倍甚至5倍，但今年中期的财报，这个数据还能不能保持，此处存疑。

04 城市服务

碧桂园另一条业务主线，在于城市服务。

在财报的表述里，算得上是写入未来重要发展战略里了。

财报里的数据也很可以：从2020年的8.84亿到2021年的45.29亿。占总收入比值，也从5.7%提升至15.7，速度很快，不愧为去年各家物企大力发展的方向。

碧桂园服务在城市服务的动作也很大，几乎每个月都有新签约的区县/城市，而且地理位置相对来说都非常“下沉”。

实际上，如果单独去看项目的位置，碧桂园服务从母公司那里继承的基本盘很不容乐观，很有可能是其社区增值服务业绩一直在“中差生”那里徘徊的侧面原因。

去年中期，碧桂园服务的社区增值服务占总收入比值，还有12.1%，到全年财报又降至了11.5。在一众20~30%的物企中，显然离优等有点距离。

因此，碧桂园服务的“买”，一直在向着高端出手。

但后来似乎风向有点变化，买了跟他自己差不多的“小碧桂园服务”，一方面是造集中优势，另一个则可能是策略转变，也就是所谓的“强化优势”：

从反攻城市到深化城镇

大本营在这里，根基也在这里，此时根基未稳，反攻城市当然不是好时机。

而另一方面，新农村建设继续被写入政府工作报告。比如拥挤的一二线城市来说，小城镇有更多的可能性和包容性。

与黄铮一直不承认拼多多是消费降级，反而认为是农村和小城镇的消费升级，有着相似的逻辑。

下沉市场的“五星级”，和国际惯例不是一回事。

碧桂园服务，能抓住这个机会吗？

标签： 物业管理 房地产后市场