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社区经济资深媒体人佟少:社区治理下的社区公共空间命中注定是“重”运营
2022-03-30 13:59:56 来源:佟少 编辑:news2020

所谓社区公共空间是社区或社区群中,在建筑实体之间存在着的开放空间体,是社区居民进行公共交往,举行各种活动的开放性场所,其存在的目的是为广大公众服务。

社区公共空间既是社区实体开放的建筑或空间用地,又是社区居民参与或举办各类活动,进行社区公共交往的开放性场所,随着社区治理的深入推进,社区公共空间被赋予了更多社区治理的功能,从过往单一的服务场所日渐成为社区居民自治的一个重要载体

社区公共空间存在诸多不确定性

社区公共空间在运营过程中存在诸多不确定性,主要体现在以下三个方面:

第一,产权的不确定性。通过调研发现很多社区公共空间是没有产权证的,更多的是社区公建配套用房,属于居民共有的财产,而这种情况也就预示着未来运营的不确定性,从利益的角度来讲,如果某个企业来利用社区公共空间做生意,租金的收益怎么算,怎么分,目前来看,有一部分的社区公共空间是物业来经营的,出租或者自营做些增值服务,虽然《民法典》的出台对公共空间的收益分配方式提出了建议,但依然存在着很多矛盾和纠纷,导致很多企业无法长时间经营下去,所以我们也经常看到很多公共空间处于闲置状态。

第二,投入产出的不确定性。两个原因,一个是上面提到的由于产权的不确定性,会存在经营年限的问题,不像临街商铺可以租几年,这样可以按照规划,预期多久可以收回成本多久可以盈利,而在经营年限不确定的情况下,如果前期投入比较大,经营风险随之也会增加;另一个原因是,社区公共空间所覆盖的人群有限,如果企业在运营层面不够专业,那么也很产生很大的收益。

第三,业态不确定性。导致业态的不确定性主要来自于政府相关领导的想法,因为社区公共空间的发展并不能完全按照市场化的方式来做,而是要结合当地政府政策的规划,比如政府想做养老,那么社区空间就会按照养老服务空间来打造,而如果领导换人了,因为政府有创新压力,所以就导致一换领导,可能相应的思路也会发生变化,开始转向别的项目,所以说,业态很难固定下来。

以上几个原因加大了社区公共空间运营的难度。

社区公共空间的产品和服务不是简单的市场定价

很多社区都有类似邻里中心的公共空间,公共空间里面的服务有的是收费的有的是不收费的,比如政府牵头打造的老年活动中心、图书阅览室等等这些都是免费的,因为这些都是基本公共服务。如果提供的不是基本公共服务,才可以收费。

社区公共空间在提供产品和服务的同时,其实更多的还是要兼顾社区治理的职能,在保证市场化运营的同时也要具有一定的公益性服务,比如定期组织社区活动、“一老一小”的相关福利等。

社区公共空间的产品和服务不是简单的市场定价,而更像是众筹。所以到底定什么价不是市场机制,而是共识机制,背后是多方参与的治理思维,而不是一方得利的市场思维。

因为社区公共空间的硬件成本相对较低,甚至是政府提供的免费空间,所以提供的服务具有一定的公益性,在收费上更加亲民。

所以对于想运营社区公共空间的企业,一定坚持长期主义,想通过社区公共空间来进行资本运作,可以就此打消这个念头,任何想在这个上面讲求投资回报率、快速变现的,在这上面是行不通的。

社区公共空间需要“重”运营

当下,地产企业、物业企业、文创企业、社会组织,甚至社区居民组织业委会等等,都想进入到社区公共空间领域,因为大家都认为未来可能红利很多。

因为可以低价甚至免费拿到空间资源,然后有天然的社区入口,进入社区没有门槛,甚至街道居委会还会给予一定的配合,但是从结果来看大量的公共空间,绝大多数其实毫无运营可言,只是简单的开门关门、简单的活动和简单的服务,谈不上治理,更无营造。

原因何在,社区公共空间,命中注定不是单一运营,而是复杂运营;命中注定是“重”运营,而不是认为进了社区就挖到金矿了。

“重”来自于两个方面,一是需要运营的专业度,“人货场”三要素都要涉及,不要把社区运营想得太简单,所以对运营人才的综合素质要求高,培育人非常重要;另一方面是要结合社区治理,运营社区公共空间必须具备治理思维,既要营利,又要公益,既要老百姓满意,又要领导满意……,它是多方参与的,老百姓、政府、企业、第三方等等都要参与,要有市场思维,运营什么可以挣到钱,可持续。

社区公共空间特色化品牌化是出路

所谓特色化是指因地制宜的发展,而不是照抄照搬,别人做养老我也做养老,别人做社区图书馆我也做社区图书,一定不是这样,而是根据社区自身的特点找到适合的项目,从居民的自身需求出发,这样才能持久的做下去,比如老人多的社区,养老的项目自然是首选,当然里面还要细分具体的服务内容,比如年轻人多,咖啡厅,社区图书馆这些可以休闲办公的场所自然会取得青睐。

其实我们所说的特色化,有点类似于“网红”打卡地的感觉,其本身都是在运营上做到了极致,社区的空间资源有限,所以更加应该在项目选择上、运营上做到极致,而不是仅仅为了做一门生意,不赚钱就撤,在换一个重新来做。

所以任何一个项目应从用户的需求出发,经营用户,哪怕是一个咖啡厅、儿童图书馆都会成为当地的特色,而这种案例会越来越多。

标签: 房地产后市场 社区经济 社区空间

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