因为恒大物业炸雷，134个小目标被银行强制执行，市场杯弓蛇影，忐忑其他头部物企会不会也藏有猫腻。

加上一些调表师撂挑子，有些房企、物企已经明确将延期发布2021年业绩报告，更加让刘华强式的吃瓜群众疑虑：

物企的瓜还保熟吗？

不过，随着物管一哥碧桂园服务发布2021年业绩，证明银行存款还在，多少打消了点疑虑，给市场吃了一颗定心丸。

有媒体称龙湖的年报是画风清奇，那么勿爷觉得碧桂园服务的年报就有点清明上河图的味道，披露得很详尽。

此前，有些物企发布业绩，简单粗暴，好的数据呈现，不好的数据隐藏，而碧桂园服务树立了一个样板，好与不好都摆在台面上。

勿爷整理了碧桂园服务2021年业绩数据：

如图所示，李长江掌舵的碧桂园服务，由于并购加持，2021年业绩继续保持高增，单是营收、利润规模就让其他物企望尘莫及，能与之PK的恒大物业已经掉队，万物云业绩如何，没递表上市前还要等万科年报。

不过有一说一，虽然碧桂园服务给市场吃了一颗定心丸，规模、赛道上是带头大哥，但利润增速却再次变慢。

目前披露业绩的21家物企中，碧桂园服务增速屈居第二，第一是并购季军合景悠活，其营收、净利增速都超过了110%，碧桂园服务则是84.9%、56.4%。

如果和同行对比，按照综合实力碧桂园服务无疑是课代表，但若和自身历史数据对比，其增速却呈现下降趋势，特别是盈利水平下滑的比较明显。

一般物企上市首年，顶着新人光环，业绩都会爆发式增长。

2018年上市的碧桂园服务，其2018年、2019年的业绩高增就足以证明。但之后怎么保证高增，2020年底李长江提出了新物业概念，并加码并购，还立下了5年1000亿的Flag。

在2021年并购了蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐股份等后，碧桂园服务的版图进一步扩大，可问题也随之而来。

之前，勿爷一直疑惑，碧桂园服务是不是有条浩克的短裤，无论常态下还是绿巨人状态下，都没有走光。而碧桂园服务不论规模大小，其业绩盈利水平都比较稳定，并没有太多的槽点。

可如今看来，随着碧桂园服务规模不断扩大，李长江或许已经接近了增速天花板，估计短裤要振金打造才可以。

根据年报披露的内容，营收增速较去年大增，但净利润和毛利增速却是三年来最低。其毛利率和净利率也几乎是逐年走低。

其中6大板块中，除了三供一业有所提升外，其他5大板块都无一列外下降。

年报中，碧桂园服务解释说是社保减免政策取消、基础设施智能化改造投入加大以及低毛利率的城市的服务比重上升。但勿爷觉得还要加上销售和营销成本爆增的因素。

据年报数据，2021年，碧桂园服务销售营销开支增速148.6%，远超营收增速。

另外还有一个问题便是碧桂园服务的应收账款，关联方应收账款增速是392%，第三方应收账款增速是130%，都高出营收增速不少。二者合计有103个小目标，在地产行业悲观的当下，未来能否收回也存在隐忧。

还有其他应收账款增加了581.9%，有23亿，原因是为第三方提供股权质押贷款所致。如果不上演恒大物业的戏码应该问题不大。

业绩会上，碧桂园服务管理层表示，5年千亿的Flag不会变，但也表示物管行业大规模并购时机已经过去，未来主要是补短板和少许并购。

显而易见，碧桂园服务已经从向规模要利润逐步转向向管理要利润，快速扩张暂缓，物管圈进入了比拼耐力的阶段。

标签： 物业管理 房地产后市场