“短期来看，住宅市场一手楼盘增量有所放缓，但城镇化进程仍在继续，虽然行业头部企业市场规模较大，但集中度依然较低，整合的空间仍旧很大。”3月29日，在合景悠活2021年业绩说明会结束后，合景悠活集团副总裁王中琦向记者表示，在非住宅领域，市场需求逐渐打开，并且呈现复杂化、一体化的趋势，因此，未来物管行业市场竞争会在细分领域进一步深化，而且会有分化。

3月29日，合景悠活交出上市后首个完整财年的业绩成绩单。报告期内，合景悠活实现营收32.55亿元，同比增长114.6%；毛利约12.26亿元，同比增长92.0%；净利润约6.84亿元，同比增长111.4%；毛利率约37.7%，净利率约21.0%。每股盈利0.33元，同比增长73.7%。

基于对物管行业研判和市场感受来看，王中琦向记者表示，随着物管行业逐步进入规范化、体系化、透明化的运作模式中，整个行业的服务品质以及标准尚有提升空间，因此市场化是必然的趋势，也是良性的趋势。

业务赛道转向多元化

众所周知，在上市之前，合景悠活业务布局赛道以“住宅+商业”为主，但上市后借助第三方外拓业务发力，公司布局的业务赛道呈现出多元化特征，包括住宅、商业、公建及城市服务等。

财报显示，在合景悠活去年32.55亿元的营业收入当中，住宅、商业以及公建三大业务板块的收入占比分别为60%、20%以及20%。此外，截至2021年底，在整体在管面积中，住宅与非住业态的占比为48：52，业态赛道更加多元。

“合景悠活收入渠道相对较多，同时公司以高端商业为主，并多布局于大湾区及长三角区域的热点城市，物业领域涵盖物业服务、购物中心及写字楼运营等多元化业务。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向记者表示，尤其公司不乏一些处于城市核心位置、地段优异的项目，这些在一定程度上保证了较高的出租率，收益较稳定。

“重点发力航道是中高端住宅、商写物业以及城市服务等多元业态。”公司管理层也坦言，因收并购项目的整合及一定程度的品质投入，公司2021年的毛利率略有回调。

“2020年公司毛利率是42.1%，给收并购留有空间，经过项目收并购整合，当下毛利率降至37.37%，但仍处在行业较高水平。”但随着数字化管理实现降本增效，以及增值服务收入的提升，将带来更多收入和利润空间，预计未来毛利率将保持稳定且相对较高的水平。

“合景悠活在大湾区和长三角拥有众多商业物业储备和运营管理经验，全业态的业务模式使得公司能获得较高的盈利能力，这是其核心竞争力。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者表示，同时，公司在管面积规模快速增长，有利于实现业绩的快速释放。而且从长期来看，内生性增长能力的提升，也有助于公司保持长期、健康的高质量增长。

第三方外拓步伐加快

在肖云祥看来，当前物管企业扩规模主要来自两个渠道，一是地产开发母公司本身规模较大，来自母公司委托管理物业面积规模随之增加；二是地产开发母公司规模虽然不大，但其旗下物管企业上市较早，在资本推动下获得大量的并购或外拓资源。

截至2021年底，合景悠活在管面积达到2.06亿平方米，同比增长395%；合约面积达到2.78亿平方米，同比增长420%。值得关注的是，2021年，合景悠活外拓272个项目，外拓面积约达2000平方米，以在管面积划分，非住占比近六成，69%位于一、二线城市。

“外拓项目包含了政府物业、学校、医院及公共物业等。”合景悠活投资者关系及资本市场部负责人李明明表示，公司市场化运作能力以及独立性得到有力提升。截至2021年底，合景悠活在管面积和合约面积中第三方占比达到88%。

“对一些已经摆脱依赖母公司的物管企业来看，显然母公司管理面积的输入对其影响并不大，而此时拓展能力对其业绩表现影响会更大。”肖云祥向记者表示，从长期来看，物管公司依赖母公司地产开发扩规模的趋势还会持续，但在过程中会出现波动，因此外拓能力的提升对物管公司保持稳定收入很重要，但在收并购过程中需要注意标的物业的质量。

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