去年3月21，知名做空机构GMT Research发布了一份做空报告，做空对象是2020年以222.35%的涨幅名列涨幅榜榜首的永升生活服务，也是大咖丁祖昱力荐的股票。

GMT Research例举了6大理由来佐证自己观点：永升生活服务估值较高，合理股价应该在5.8港元。

当时的股价是“合理股价”的三倍多，在18块左右，意味着还要跌去60%以上。

当时永升生活服务管理层当然不服，针尖对麦芒式的反驳了一波。如今做空事件过去一年多了，永升生活服务是否如做空机构所愿呢？

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近一年来，永升生活服务已更名为旭辉永升服务，被盯上后其股价最高在22.62港元、最低10.34港元，并未达到机构的目标价位，但的确跌了不少。

在勿爷看来，并不是说做空机构牛叉，而是多方因素下，整个物管行业都比较窦娥，旭辉永升服务股价下跌只是众多物业股的一个缩影。

巧合的是，在被做空机构盯上一周年后，旭辉永升服务发布了2021年业绩报告，感觉是要用两年业绩pia在做空机构脸上。

勿爷翻阅披露年报的的物企业绩，整体而言，除了朗斯绿色生活外，物业股依然还在极品赛道撒欢，而旭辉永升营收净利增速都超过了50%，如果股价再给点力，GMT Research的脸估计要被打肿了。

勿爷整理了旭辉永升生活服务近三年业绩增速数据，如图：

根据业绩报，2021年，旭辉永升生活服务的营收主要由四部分组成，老三样+城市服务。

不过老三样的物管收入，社区增值服务收入和非业主增值服务和往年相比，增速都出现了不同程度的下滑。

其中幅度比较大的是社区增值服务收入，2019年增速是143%，2021年却降至39.2%，三年内失速约60%。

而总营收、净利润和毛利增速也是连续三年下降。这意味着，虽然旭辉永升服务业绩保持增长，但已经从五档换到三档。

从营收占比情况来看，老三样中三年来唯一增长的是非业主增值服务，占比从17.3%上升到18.4%，物管收入和社区增值服务收入出现微降。

勿爷觉得，或许从去年改名为旭辉永升时，就预示着二者再度深度捆绑，所以非业主增值服务不减反增。

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而旭辉控股前不久刚被瑞银小小的摩擦了一下。瑞银将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”，感觉多少有点以前追捧至极，现在爱理不理的意思。

勿爷不由纳闷，物业和地产先后被锤，也不知道旭辉招谁惹谁了。

和去年一样，旭辉表示很不爽。对于瑞银例举的三组数据和潜在的风险点，旭辉自爆了表外债以证明瑞银在瞎说。

乔帮主被武林群雄质疑的时候，被迫撕开了上衣露出狼头刺青，证明果然非我族类，但旭辉公布表外债是要证明，表外债并没有瑞银说的那么多。

不过翻阅3月24日旭辉公布的年报数据，勿爷注意到，旭辉2021年收购66个新项目，虽然营收取得了50.2%的增速，但并未实现2650亿的销售目标额，归属股东净利润也出现了下滑，增收不增利。

地产好的时候，物业自然乘风破浪，那么地产不好的时候，旭辉永升服务可能多少会被波及。

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作为5年10倍的Flag最早提出者，旭辉永升服务2019年就定下了2019-2023 年的“一五计划”，比碧桂园服务还早了一年。

和碧桂园服务不同的是，碧桂园服务是10倍营收，旭辉永升生活服务是10倍利润。

按照2018年净利润1.26亿计算，2023年要达到12.6个小目标。而2021年是6.17亿，已经实现了近5倍增速，也就是说剩下两年净利润增速还要再翻一倍。

可事实上，按照近三年净利润增速趋势，2019年是148.5%，2021年是56.5%，大环境又不好，未来两年会降速还是提速还要打个问号。

另外，旭辉永升服务的净利率水平三年来保持稳定，几乎没大的提升，处于行业中下游水平，毛利率较去年还下降了3.8个百分点，这也为能否实现Flag增加了一丝不确定性。

结语：

物管行业蓬勃发展之际，只要踩对节奏，从0到1，增速都是F1，但打完大部分牌面后，增速放缓是大趋势。物企将从向规模要利润逐渐转到向管理、新引擎要利润。

旭辉永升服务的现状是整个物管行业的缩影，此前各个物企高举高打的打法并不能贯穿始终。

如前所述，瑞银称旭辉可能被合作伙伴拖累，而物业板块又可能被旭辉拖累，其他物企也一样，更有甚者可能年报都发不出来。

勿爷的老板说，最近听了几场业绩会，感觉大佬们都憔悴了好多，现场很压抑。

勿爷觉得，下周回国贾会计，大干三月许老板，这都多少个下周和三月了……但物企不一样，只要物企踏实经营，不搞骚操作，不被拖累，兑现几个Flag能有什么难度？

标签： 物业管理 房地产后市场