3月23日，旭辉永升服务发布2021年度业绩报告，从数据指标来看，服务管理面积、在管项目、营业收入、利润等方向都保持强劲增长，企业规模有序扩展。

报告期末，旭辉永升服务在管建筑面积约1.71亿平方米，在管项目数量为1032个，分别较上年同期增长约68.3%及61.8%；合约建筑面积约为2.71亿平方米，合约项目数量1409个，分别较上年同期增长约49.4%及43.0%。

2021年，旭辉永升服务总营业收入为47.01亿元，同比增长50.8%；毛利约为13.0亿元，同比增长32.7%。年内净利约为6.93亿元，同比增长56.5%。

有序扩展规模 坚持“五年十倍”发展指引

企业坚持四轮驱动战略，持续兑现2019年年初提出的“五年十倍”战略发展目标，报告期末，旭辉永升服务在管建筑面积约1.71亿平方米，较2020年末增长约68.3%；合约建筑面积约为2.71亿平方米，较2020年末增长约49.4%，规模实现大幅上涨。

（数据来源：企业年报）

通过招投标、战略合作、收并购等方式，旭辉永升服务的市场活力持续增强，报告期末，企业来自第三方的在管面积1.39亿平方米，占总在管面积的比例进一步提升至81.3%，处于行业头部水平。

（数据来源：企业年报）

具体看，在招投标方面，2021年中标锦晨黄梅天地、红星‧檀宫临邑、中海国际大厦等一手项目；盛世华府、中梁龙湾首府、汨罗国际家居博览中心等二手项目；同期，企业获得了杭州长河高级中学、嘉善第一人民医院、荣昌区行政中心等公建类项目的服务管理权。这也是企业首次涉足城市服务领域，再次完善服务版图。此外，旭辉永升服务已与超30家开发商建立战略合作关系，以便优先获得合作方开发物业的管理权。

收并购方面，企业重视有质量扩张，坚持“5个漏斗”原则进行审慎筛选。2021年，成功收购包括北京华熙鑫安、上海星悦物业、山东鑫建物业、湖南美中环境、上海美凯龙物业在内物管企业。

此外，2021年12月，企业订立协议收购郑州锦艺物业，并于2022年1月完成收购。锦艺深耕郑州市场，在管项共24个，待交付项目14个，本次收购符合企业区域深耕战略，同时进一步提高了旭辉永升服务在郑州的市场占有率，强化市场影响力。

收并购业务同时进一步助力企业加速完善非住宅多元发展布局，比如整合美中环境，增强了自身城市服务能力；并购红星美凯龙物业，成为家居广场服务赛道头部企业。此外，旭辉永升服务专项成立了商用事业部，统筹商办、政企、公众、城市服务。

从区域分布来看，旭辉永升服务深耕10大核心经济区，聚焦124个城市，已完成规模化布局。企业签约面积中，东部地区占比达到65%，较2020年略有下降，西部和北部区域签约面积占比有所提高，规模布局的拉开同时能够增强企业的全国影响力。

从城市能级看，企业签约面积一二线城市布局超过70%，其中深耕核心城市前十为：苏州、合肥、青岛、重庆、郑州、上海、长沙、武汉、北京、深圳。

（数据来源：企业年报）

旭辉永升服务坚持的多元拓展方式、服务领域是2021年企业能够实现在管规模大幅跃升的重要支撑。这决定了企业能够抓住更多的机会，有更强的韧性去面对市场变化。此外，2021年旭辉永升服务首次进入城市服务领域并取得一定数量的优质项目，这其中体现了企业未来规模发展的持续张力。

财务表现优异 科技赋能，丰富服务产品体系

报告期内，旭辉永升服务内生动力强劲，财务表现优异。2021年营收约为47.01亿元，同比增长50.8%。

（数据来源：企业年报）

拆分板块来看，企业收入来源共有四大板块，物业管理服务、非主业增值服务、社区增值服务及城市服务，收入占比分别为：56.4%、18.4%、23.4%、1.7%。毫无疑问，规模效应的形成为企业奠定了社区增值服务开展的基础，在“平台+生态”战略下，社区增值服务成为企业第二大收入贡献来源。

在社区增值服务内容方面，企业生态产品供给能力日益丰富，综合提升了该板块的收入来源。

居家生活服务：主要业务内容包括美居BU、房修BU（针对业主部分）、到家服务、工程BU（社区内业务）等，2021年，该服务收入为5.7亿元，占社区增值服务收入51.8%，增速较2020年减少1.9pct。

停车位管理及租赁服务：项目临停及车位租赁业务。2021年，该服务收入为1.24亿元，占社区增值服务收入11.3%，增速较2020年减少5.7pct。

物业经纪人服务：以无广告、无门店的运营方式为业主提供资产的全生命周期服务。业务内容包括房屋租赁、房屋托管、车位代销等。2021年，该服务收入为3.22亿元，占社区增值服务收入29.3%，增速较2020年提升5pct。

公共区域增值服务：公区运营，如电梯广告、场地租赁。2021年，该服务收入为8335万元，占社区增值服务收入比7.6%，增速较2020年提升2.2pct。

（数据来源：企业年报）

为了更好的提供各项服务，旭辉永升服务秉承落实“美好生活服务生”、“智慧城市服务运营商”、“服务生态建设者”三重定位，将产品服务升级为“引力服务生态系统”产品矩阵。

在该服务产品矩阵中，涵盖“共生活”“共生长”“共生态”三大服务产品模块，借由三大产品模块深耕社区服务、城市服务、增值服务、智慧服务四大类服务，全方位覆盖生活社区、商办、公众、政企等全场景城市空间，满足多方客户的需求，更好的支撑旭辉永升服务未来的稳健发展。

共生活：永升悦心服务体系”，包括四类主要服务产品：永升悦心前介、永升悦心案场、永升悦心管家、永升悦心保养等产品。

共生长：“永升商用服务体系”，包括永升商办服务、永升政企服务、永升公众服务、永升城市服务等四类主要服务产品。

共生态：“永升增值服务体系”，目前BU化发展的增值服务涵盖四大类：永升小乐资产（租售服务）、永升小乐美家（美居服务）、永升小乐到家（到家服务）、永升小乐芯选（零售服务）。

利润方面，出于服务品质考虑以及引入毛利率相对较低的城市服务，旭辉永升服务整体毛利率有所下降。报告期内，企业毛利约为13.0亿元，同比增长32.7%，较 2020 年的31.4%下降3.8个百分点。年内净利约为6.93亿元，同比增长56.5%。

（数据来源：企业年报）

具体来看，三大业务毛利率均有所下降，但均维持在合理健康区间。2021年，物业管理服务毛利率为23.1%，社区增值服务的毛利率为44.9%，对非业主提供的增值服务的毛利率为20.9%。

（数据来源：企业年报）

费用方面，企业管理效能持续提升，管理费连续第四年下降，2021年管理费下降0.8个百分点，首次进入10%以内。管理费率的下降，一方面是规模布局的完成带来的规模效益，另一方面则离不开霖久科技的投入使用。

数据显示，通过霖久云，企业60%预算能够自动编制，审批效率提升56%，，企业内部运营效能大幅提升。

（数据来源：企业年报）

快速发展的规模牵引企业2021营收、毛利、净利润明显提升，但考虑到企业服务产品的进一步优化、服务品质的提升以及布局城市集中在一二线，未来盈利内在动力充足。

坚持组织进化 健康可持续发展

报告期内，旭辉永升服务持续推进分层分类的组织能力提升策略。一方面坚持管理扁平化，打造灵活的组织体系；另一方面，基于组织管理目标主动变阵，适时调整各区域管理层阵型，聚焦战略目标，细化管理目标、拆解关键任务、搭建高效组织。

在组织结构方面，打造小总部、精区域、活一线的精巧架构。

在塑造干部体系方面，着力培养懂行业、懂战略、懂经营、懂管理、懂科技的“五懂干部”队伍。

在打造内部人才供应链方面，强化了“永动力”（应届毕业生）人才培养路径，让应届毕业生“来得了、待得住、爱得上、能成长”。

2021年，旭辉永升服务招募永动力超500人。

当前，碳达峰、碳中和上升到国家战略层面。双碳政策通过绿色建筑与绿色社区建设，旭辉永升服务积极践行，持续在业务端减少碳排放。

社会责任方面，企业坚持长期主义，获得明晟MSCI给予的ESG评级A级，这也是目前中国内地物企在ESG方面获得的最高评级。在关键项评分中，旭辉永升服务的“碳排放”“员工管理”“健康安全”评分尤为突出，分别较行业均值高出1.4分、3.1分及1.4。

结语

房地产行业的调控短期内必然挤压物管企业的成长空间，但长期却能带来行业独立性发展契机，在未来，物业管理的大时代浪潮仍在进行，但物管企业势必从粗放型经营向精细化运营转型。2022年，旭辉永升服务将会重点打好规模、品牌、运营、生态、组织、科技六大战役，持续稳健增长，实现“五年十倍”的一五战略目标。

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