阳春三月，暖风还未真正苏醒地产行业。在与负债博弈的泥潭里，房企年报难产的队伍还在扩列。

3月22日，景业名邦、佳兆业等房企先后发布公告称，由于三月最新一波新冠肺炎疫情爆发，导致部分快递延迟、场所封闭，从而使审核程序有所延迟，预计将无法准时发布2021年年报。

至此，延迟发布年报的房企增加至8家，包括新力控股、融信中国、中国恒大、景业名邦、合生创展、佳兆业等。

但值得注意的是，受地产母公司影响，不少物业公司也发布年报延迟的公告，其中就包括融信服务、恒大物业等。

审计费未谈拢

大部分房企年报难产的关键原因，在于年报发布关口更换核数师，导致财务数据无法及时审核。而促使房企在这个节点与合作已久的核数师“分手”的重要原因，则是双方无法就薪酬一事达成共识。

早在2021年12月19日，新力控股就曾公告称，因未能与审核公司2021年年度财务报表的核数师的薪酬达成共识，安永会计师事务所辞任本公司核数师，自2021年12月17日起生效。

为填补安永辞任后的空缺，新力同日委任天职香港会计师事务所为新核数师。但受人员变动影响，3月18日，新力控股发布公告称无法于3月底刊发经审核年度业绩。

无独有偶，3月21日，融信中国发布公告称，罗兵咸永道会计师事务所已辞任公司核数师，预计无法于3月31日之前落实年度经审核合并财务报表，将于3月31日披露未经审核2021年度业绩。

和新力一样，融信中国和且罗兵咸永道会计师事务分道扬镳的原因也是因为审核费用。融信中国表示，未能就2021年度业绩审核工作的审核费用总额达成一致，亦未能就完成有关审核工作制定双方同意的时间表，合作关系正式解除。

截至目前，因薪酬产生分歧，普华永道辞任合生创展2021财政年度核数师、德勤辞任奥园核数师。

但在业内看来，“薪酬”之说更像是粉饰太平，因为这些核数师基本从房企上市之初就一直服务至今。例如，自合生创展上市至今，普华永道就一直是公司的核数师，双方合作长达18年；德勤次之，但也为奥园审计近15年的财务报表；安永自新力2019年底登陆港交所后为其审核了2年财务数据。

“审计费未谈拢，已经成为双方和平分手的官方言论。”一位从事审计工作的工作人员告诉观察者网，核数师主要负责审核公司财务数据，随意更换审计公司会让投资者对公司财务状况产生猜测、影响股价，在此基础上，上市公司更愿意将更换核数师归因于薪酬。

事实却不仅限于此。例如，在辞任合生创展核数师的同时，普华永道直言，双方在2021财年的审计项目上存在分歧，包括其股权投资、物业项目的会计处理和投资物业的估值等方面，截至目前普华永道尚未收到要求合生创展补充的详细资料，导致无法执行相应审计程序。

换句话说，审核费用未达成一致，或许只是双方官宣和平分手的一个借口。

物企遭遇波及

房地产企业在资本市场的窘境，正在传导至旗下上市物企。

3月22日下午，融信服务发布公告称，罗兵咸永道会计师事务所已辞任公司核数师，自2022年3月21日起生效。公司董事会正在委任新核数师，以填补罗兵咸永道辞任后产生的临时空缺。

对于辞任原因，双方各执一词。融信服务表示，由于中国近期冠状病毒病疫情反复及防控政策，公司的财务汇报及审核程序受到了不利影响，未能与罗兵咸永道就年度业绩审核工作的时间表达成一致。

“但问题在于，临时更换核数师并不会加速审计工作，而是会推迟审计工作。”据业内人士表示，一般核数师与上市企业的合作周期较长，对企业发展现状较为了解，在审核数据上也较为得心应手。

罗兵咸永道则在辞任函中直言，在审计融信服务财务数据过程中，发现于2021年12月31日应收融信中国控股有限公司及其合营企业及联营公司的贸易应收款项结余较2020年12月31日大幅增加，考虑到中国房地产行业自2021年下半年开始的市场及融资环境波动，可能存在潜在信贷风险。

与此同时，罗兵咸永道认为其尚未获得评估该等贸易应收款项预期信贷亏损拨备的足够资料，结合上述原因，罗兵咸永道无法厘定后续审核工作范围，决定辞任。

“实际上就是关联交易太多了。”有券商从业人士告诉观察者网，分拆物业公司上市前，不少母公司愿意利益输送换取物业高估值，关联交易太多从而影响了物企财务数据的纯洁性，导致报表做不下去。

以恒大物业举例。2020年，恒大物业总签约面积约5.65亿平方米，在管面积3亿平方米，其中有2.9亿平方米来自关联方。这是什么概念？可以参考的是，2021年全年招商蛇口(001979)旗下物业公司招商积余在管面积为2.81亿平方米。

也就是说，通过承接关联方的物业管理工作，恒大物业在一年内多出了一个“招商积余”。

与此同时，受关联方影响，恒大物业不得不延迟发布2021年经审核业绩。3月22日，恒大物业发布公告称，母公司恒大经营情况发生重大变化影响，核数师在2021年增加了大量额外的审计程序，再加上疫情的相关影响，公司无法按期完成审计程序。作为与恒大往来密切的子公司，恒大物业延迟发布年报。

“但事实上，上市公司作为独立的个体，应建立独立的会计核算体系和财务管理制度。”业内人士直言，独立并不是书面上的独立，而应该是财务数据等多方面的独立。

值得一提的是，据统计发现，目前多达70余家地产上市企业将年报披露日期放在了三月的最后两天。

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