物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。

随着城市化的不断加快，房地产企业也如雨后春笋般涌现，无论是在一线城市，还是在人口较少的市县区，各种商铺、小区纷纷林立，通过购买房屋而聚集在一起的居民因众多，且人员构成复杂，致使服务管理任务较重。而仅靠社区力量显然已经难以将这个庞大、复杂的群体管理顺畅。

因此，物业公司应运而生，承担着商铺、小区的日常管理服务工作。但由于各种原因，物业公司与业主之间纠纷不断，极易产生过激行为，一些甚至演化为犯罪。本文就在办理此类刑事案件中发现的问题及难点，就这些问题提出检察机关在审查此类案件时应注意的事项，提出一些自己的建议。

物业公司与业主产生纠纷的原因

（一）管理机制不健全。一方面小区管理主体划分不明。由于我国目前小区类型种类繁多，管理主体不甚明确。开发商建设的规范化小区是物业公司管理，单位家属院属于单位自管，而乡镇的移民新居则由社区管理，缺乏专业的管理机构。另一方面管理物业公司的行政职责混乱。由于小区建设在各个行政区划内，社区（村）自然有管理职责，而开发商在城市建设的规范化小区则由当地的住房和城乡建设局管理，而两者的管理职责未划分清楚，致使多头管理变为无人管理的情形，造成物业管理出现“真空区”。

（二）管理法规的不完善。2003年我国颁布了《物业管理条例》，后虽经过两次修订，但是法律责任篇中对于物业公司和业主的纠纷解决不甚详细，只是简单规定双方出现纠纷可诉诸法院进行民事裁判或申请仲裁。而实际上，由于诉讼效率、成本以及物业公司为维护自身企业信誉等原因，物业公司与业主真正将双方纠纷诉诸于法院的较少。因此造成物业公司和业主纠纷难以治理，最终导致小矛盾发展成大纠纷。

（三）物业公司管理不到位。由于物业公司的雇佣标准不一，一些物业服务公司雇佣的是一些没有真正从事物业管理服务培训或是一些专业管理能力不足的人，致使物业公司管理水平低下，成为只是专门承担安保以及收费的职能，一些服务职能落实不到位。一方面致使业主对物业管理不满，从而出现拒绝缴纳物业服务费的情形；另一方面由于雇佣人员处置突发情况能力不足，致使一些矛盾纠纷扩大化。

物业与业主纠纷的主要表现形式

（一）小区业主和商铺购买者不缴或少缴物业费。表现为多方面。一是拆迁小区安置房的业主没有城市生活经验，对物业费用缺乏基本认知，其接受需要一定的过程；二是一些业主认为物业公司的收费标准过高，其服务质量及基础设施标准难以达到其预期，提出不缴纳或要求降低物业费标准的要求；此外，附属于小区的一些大型商铺拥有自己的保安及保洁，相较于物业公司的服务而言质量和规格较高，最终因为不想支付双重费用，而拒绝缴纳物业服务费。

（二）物业公司采用强制催缴物业费。我国《民法典》九百四十四条第三款规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方法催缴物业费”。但实践中，物业公司由于雇佣人员工资、购买设备等花销较大，在面对较多业主拖欠或拒绝缴纳物业费用，物业公司不得不采取一些过激手段催缴物业服务费用。根据调查了解，一些水费、电费还依靠物业代收的小区，物业公司存在停电、停水催缴物业费的情形，而一些物业公司虽然不会停电、停水来催缴，但是规定了未缴纳物业费的业主缴纳水费、电费上限，而且此上限极低，从而变相催缴物业服务费。这使得一些业主倍感生活不便，从而与物业公司间产生矛盾。

（三）业主因不满物业公司服务而进行的滋扰、缠闹等损害物业公司权益的行为。这种在日常中极为常见，例如一些业主因为抗拒物业的一些进出小区规定，与小区保安发生矛盾，甚至发生殴打保安的情形，这种矛盾在当下疫情防控中比较突出；再如，一些涉及小区业主共同利益的问题上，由于一些小区没有业主委员会或业主大会，业主经常召集与其利害相关的业主集体在物业办公室滋扰、缠闹，扰乱了物业办公秩序；又如一些业主存在物业以停电、停水方式催缴物业费后前去物业公司哄闹，扰乱了物业公司正常的工作秩序。

物业与业主纠纷的法律界定

物业公司与业主存在纠纷，其解决除各自协商或通过相关部门主持调解外，司法介入是必不可少的途径。除《民法典》的规外，刑法作为“最后一道关卡”，也可能会作为解决此纠纷的“度量衡”。根据以上论述表现形式并结合办案实际，主要有以下刑法认定难点：

（一）是否构成寻衅滋事罪。即业主由于不满物业服务而对物业公司进行滋扰、缠闹等行为是否构成寻衅滋事罪。首先“寻衅滋事”的客体必须是“正常的社会秩序”，包括正常的学习、工作、生产、生活等秩序。而寻衅滋事罪的行为特征规定较为繁杂，如滋扰、损坏财物、辱骂、拦截等，而这些行为本就在人们日常交往发生纠纷时极易做的行为。业主由于不满物业服务而找其讨要说法时，极有可能实施上述行为，因此在发生类似事件后物业公司报警后，公安机关多以“寻衅滋事罪”予以立案。

（二）是否构成强迫交易罪。即物业公司采取强制进行催缴物业费与业主由于物业公司停电、停水而采取的过激措施否构成强迫交易罪。由于刑法第二百二十六条第二项规定的强迫交易行为包括“强迫他人提供或者接受服务”的行为。而物业公司及物业人员在《民法典》中被命名为“物业服务人”，因此出现一方对另一方进行滋扰、胁迫的行为，这些行为看似顺理成章地被看做是“强迫提供服务”或“强迫接受服务”，司法办案则较多联想到“强迫交易罪”。

（三）是否为一般违法或民事纠纷。虽然一些物业与业主的纠纷构成刑事犯罪。但是仍有大部分人认为，物业与业主之间的纠纷属于民法调整的范畴，其属于合同纠纷，应当诉诸法院解决；对于物业公司或者业主的一些过激行为，构成违法的，也应尽可能对其作出相应的治安处罚，不到情形严重，尽可能不动用刑法。

检察机关审查此类案件的建议

正确区分“维权”和“寻衅滋事”的界限。由于物业管理制度还不健全，业主一旦权益受损，首先会想到的是找物业公司解决，如发现住房漏水、燃气供应、进出小区等问题，在多次寻求相关部门解决无果情况下，极易引发一些业主辱骂、哄闹的“寻衅滋事”行为。但《刑法》规定的寻衅滋事罪要求行为主观上有寻衅滋事的故意，客观上要造成社会公共秩序严重混乱。因此审查此类案件时，应当严格把握标准，对行为人的行为恶劣程度、行为人纠集人数、时间持续长短、哄闹次数、围观人员人数，综合把握是否构成寻衅滋事罪，不能简单的将业主日常的过激维权行为认定为寻衅滋事罪。

正确理解“强迫交易罪”规定的“强迫他人提供或接受服务，情节严重情形”。笔者认为，物业公司与业主之间简单的纠纷难以构成“强迫交易罪”。首先物业公司不合理的催缴行为不能认定为强迫交易罪。这种行为其实是其为维持公司运行的需要，在面对大量的业主不缴纳物业费用，又缺少其他可救济的途径，因而在前期催要无果的情况下采取强制措施进行催缴，不能简单地将物业公司催缴行为上升到强迫的暴力手段，也不能先入为主地认为是强迫提供服务；其次，业主因物业管理问题而进行哄闹的行为更不应随意认定为强迫交易罪。相较于物业公司，无论是商品房业主还是商铺经营者，其无论从财力还是人力上于物业服务公司相比都处于劣势，其通过不缴纳或少缴纳物业服务费用、找物业公司理论等行为进行维权或要求改善物业服务质量，其行为一般难以达到威胁、胁迫的暴力程度。

（三）重点审查背后是否存在“黑恶”势力。恶势力违法犯罪活动有为非作歹、欺压百姓的特点，而强迫交易是其主要表现形式之一，因此其成为了涉黑恶犯罪中的“常客”。物业与业主的纠纷何种情况下可以认定为强迫交易，笔者认为这种情况表现为物业公司在当地利用背后的黑恶势力，存在一家独大的局面，其利用自身的影响力，强揽区域内各小区的物业管理，而通过暴力、威胁等手段排挤、打压其他物业公司，违反市场正常交易秩序，通过这些行为达到自己强揽工程的目的，情节恶劣，应当认定为强迫交易。

总之，要严格业主与物业的纠纷的入刑标准，建立健全相应的物业管理法规以及物业公司与业主纠纷解决机制，让物业管理更规范，让业主居住更安心，让解决纠纷有章可循。而不能单纯的将物业公司与业主之间任何一方的过激性为认为是犯罪行为而加以打击，这样不符合刑法的基本原则，也背离了法律“定纷止争”的初衷。

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