历史遗留的重资产问题和恒大尚未过去的危机，让去年招商积余的归母净利少了将近五分之一。

3月17日晚间，招商局积余产业运营服务股份有限公司（001914.SZ，下称“招商积余”）发布重组上市后的第三份年报，营收、在管面积保持22.42%和47%的高速增长；毛利率依然疲软、增长不足1个百分点。

规模扩张

物管行业收并购加速时期，招商积余快速扩张。

2021年全年物业管理业务实现新签年度合同额30.5亿元，同比增长24%。截至2021年末，公司在管项目1717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%。实现营业收入105.9亿元，较上年同期增长22.42%；归属于母公司所有者净利润5.13亿元，较上年同期增长17.25%。

47%的在管面积增长，主要来源于非住宅项目。报告期内，住宅面积增长20%，非住宅面积增长75%。其中来自控股股东的非住宅面积同比减少57%，说明市场化能力进一步提高。

非住宅中公共、政府、学校三项业态的总面积占比接近一半，新拓展了四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模较大的项目。

不过这些项目存在营收较低的缺点，办公和商业依然是贡献收入的大头。截至2021年，非住宅项目中，办公业态虽然面积仅占15.89%，但贡献了超过四成的营收。

招商积余的毛利率依然疲软。报告期内，物业管理的毛利率为11.43%，同比仅增长0.47个百分点，中物研协数据显示，2021年上半年51家上市物管企业的平均毛利率为30.7%。

对于毛利率偏低问题，招商积余最新在互动平台回复投资者称：“其一，项目密度、浓度还需要进一步提高，规模效益有待进一步提升；其二，公司在管物业项目以机构类物业为主，且基本通过第三方市场招投标获得，激烈的市场竞争导致利润空间受到压缩；其三、目前公司专业化服务业务总体规模偏小，利润率尚需进一步提升；其四、公司定位高端、立足长远，在服务质量和品牌建设方面投入相对较大。”

“当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距，我们认为后续公司有望进一步聚焦主业，加快推进战略落地，提振利润空间。”招商积余在年度业绩报告中称。

被拖累的1.25亿

业绩发布的同时，招商积余还披露了《关于计提资产减值准备和信用减值损失的公告》，对有关资产进行了全面清查和资产减值测试。

招商积余本次计提的资产减值准备共计1.1亿元，减少公司2021年度归属于母公司所有者的净利9061.5万元；本次计提的信用减值损失共计4528.37万元，减少公司2021年度归母净利3413.65万元；两项合计减少公司2021年度归母净利1.25亿元。报告期内招商积余的归母净利总额为5.12亿元。

存货资产方面，招商积余仍在天津、福建、湖南持有四个房地产开发项目未售罄，其中天津九方城市广场处停工状态、福建龙岩中航紫金云熙因停车位定价过低预期亏本、湖南衡阳中航城市花园停车位销售困难、湖南南光名仕苑项目46个无产权车位存在减值迹象。

2019年底招商积余重组上市时，中航善达遗留下的部分房地产开发业务，导致公司被开发项目的计提跌价拖累利润。

上一年度业绩发布时，即2021年3月，招商积余董事长聂黎明曾公告表示：“因历史原因，公司账上还有不少投资性房产及一些地产尾盘项目。但公司轻资产运营的战略定位是清晰的，公司已成立专项工作小组，下一步将在内外部支持下实施轻重资产分离。”

2022年1月27日，招商积余公告拟将直接及间接持有的三家全资下属企业中航城投资、昆山中航、赣州九方100%股权转让给公司控股股东招商蛇口下属企业，对价合计为7.8亿元，正式启动重资产剥离程序。

对于剩余的项目，“报告期内，公司积极协同衡阳、天津项目受托管理单位推进经营问题的解决，努力为下一步重资产剥离奠定基础；加快推进龙岩、昆山项目资产尾盘及车位的去化，回笼资金，提高资产效益。 ”招商积余在报告中表示。

值得注意的是，恒大爆雷也波及到了招商积余，招商积余在《关于计提资产减值准备和信用减值损失的公告》中称，公司全资子公司中航物业管理有限公司为恒大集团有限公司及其子公司的部分地产项目提供物业管理服务，因恒大集团有限公司出现流动性危机，发生了实质性的债务违约情况，公司综合考虑了前述物业管理费款项的信用风险，于 2021年末对应收恒大集团有限公司及其子公司的该等款项计提信用减值损失 4459万元。

招商积余还披露了2022年的业绩目标：力争实现营业收入130亿元。如何扩大规模？除了保持拓展力度，招商积余表示还要“推进国资平台战略合资合作，敏锐、审慎把握收并购机遇”。

2021年12月，招商积余先后宣布拟收购上航物业100%股权、南航物业95%股权、深圳汇勤65%股权。

“国有轻资产运营服务平台背景在当前收并购环境下具备优势，未来更多央企剥离的‘双非’优质资产承接值得期待。”中信证券在最新的报告中称。

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