Part 01

一场超高规格的会议

昨天下午的会议，很多人都看到了。

关于股市、金融以及楼市，这场会议释放的信息，汇总在一起，就一个词：振奋人心。

跟以往的斟酌用词不一样，这次的高频词语气相对都很重：慎重、必须、坚决、必要时问责……

会议之后，房企及相关企业，终于迎回了股市的回转，大涨20%的不在少数。

物业公司当然也在其中。新城悦服务涨28.77%，华润万象生活涨25.5%，旭辉永升服务涨25.24%，中海物业涨23%。形势一片大好，难得的普涨。

Part 02

会议的高规格，用词的严肃，从侧面来看，确实也说明市场前所未有的差了。

房企发布的2021年财报，简直是一场比惨大赛，超30家企业业绩暴雷，亏损超过10亿的也有十多家。名单很长，靠前的几位几乎都在去年打包了旗下的物业公司，蓝光发展净亏损120亿左右，阳光城净亏损50亿左右，美好置业也有大约30亿。

前几天，正荣地产发公告说，出售正荣服务24.4%的股权给福建华闽旗下的贸易公司，原因在当下也很普遍：清偿贷款。

而“债权人”正是这次交易的买方，福建华闽。也就是以股权抵债，把原本的债方拉上自己的马车，成为股东。

交易完成后，欧宗荣连同其家属的投资公司共计持有正荣服务44.43%的股份，欧宗荣仍然是正荣服务控股股东。

这个状态就是，虽然说卖了，但依然大权在握。卖是无奈之举，但又没全都卖，依然希望从无奈中最大保留自己对未来的某种掌控。如果非要用一些正面的词汇，也可以用盘活资产、融资、引入战略大股东等这些词来形容。

去年12月，金科服务引入博裕投资，以22％的股权换取37.34亿的流动资金。当时业内评价也是偏向利好，认为这是一笔双赢的交易。

福建华闽是老牌大型国企，有其加入，对一级市场来说也算是一种利好信号。可惜的是，这种利好在当日上午展现了片刻，依然没能逆整体下跌的大势。但昨天政策一出，正荣服务也涨了10%。

如果说打包出售物业，是卖掉未来或者甩掉对未知市场的恐惧，回归建筑业本身，那么引入投资，继续在物业的未来上押注，又是另一套商业逻辑。

这几天听到一个传闻，说是当代置业在近期的一次内部会议上，张鹏被问及还卖不卖第一服务，他回答说，债务危机解决了，物业又卖不上价，不卖了。

未知真假，但第一服务与融创服务的交易终止已经有两个多月了，确实没再听到第一服务的下文。

张鹏有个个人公众号，名字叫「三千白果」，从2015年开始，几乎每个月都有更新。但从去年8月份以后，有长达5个月的时间断更，直到2月1日才发了一篇新文，道尽了当代置业暴雷以来张鹏的焦虑、恐惧以及趋于平和。

其中有“仍然没走出阴霾”的句子，似乎又暗示着事情远没有结束。

这篇公众号更新之后，当代置业先后发出两个重要公告，一是建议境外债务重组，二是发布2021年前两个月的销售额：合约销售额约10.93亿元，其中物业合约销售额约9.13亿元，车位合约销售额约1.81亿元。

这两个大约是解决部分债务危机的方式。但从数据来看，这个销售额同比减少了近八成，算是很惨淡，对比偿债压力，显然不怎么够。

还有一个可能的偿债资金，应该是来自于卖地。当代置业土储很不错，一二线城市占比达到66.8%，重点布局了几个优质二线城市，这些地区的共同点当然是，地块相对更值钱也更有市场一些。

从1月份开始，当代置业就有粤港澳大湾区的几个项目股权发生了变化，佛山的某高价地块，也传出转让风声。

本来这些资产都是第一服务的准资产，妥妥的高端项目，如果能打造成标杆，就是持久的品牌力。

从地块到物业服务，都是卖资产，选择卖地还是卖物业，有时候可能是个需要纠结的问题，有时候可能就是哪个好卖卖哪个。

销售额降速的不只是当代置业，国家统计局今年给出了一个不怎么乐观的数据统计：

数据来源：国家统计局

跟房地产行业的“信心”属性不一样，物业相对旱涝保收，资金流可以很稳定。

但处在房地产的产业链中，如果新经济的探索也一直在旱涝保收中徘徊，恐怕离质的突破会越来越远，下一次房地产危机，依然会以“所属者”的身份，受到同样大的波及。

就像佛山的高价地块，当年是地王的价格，如果缺乏更多增值，恐怕只能在经济转型中被打折出售。

有人用雨中刹车来形容地产转型：轻踩刹车，轻踩刹车，轻踩刹车。

宏观政策给了一个好的形式，去年市场里出现了多起规模型物企被卖的情况，今年可能会有所好转。