真正的勇士，敢于直面惨淡的人生。

这句话出自鲁迅先生的《纪念刘和珍君》，引用这句话，主要觉得眼下物管行业的现状用惨淡形容比较贴切。

去年物企IPO意气风发，如今却门可罗雀，很难找到一个能打的。

不是招股书失效就是打了退堂鼓，目前救场的都是万物云、龙湖、万达商管等头部物企。

至于原因，勿爷在上回书中已经言明，赛道没问题，逻辑没问题，主要是信心缺失。

不过有家物企信心满满，一把过会后，直接提枪上马，敲响了港交所那扇66万的铜锣。记得上一次锣响还是在82天之前。

接下来让我们看看，这家物企成色如何，为何能逆流而上。

01

1993年起步的金茂服务，至今已有29年历史。

经过长时间积累沉淀，其服务业态已从单一的写字楼管理扩展到涵盖住宅、写字楼、购物中心、学校、城市运营服务等多业态。

从业态来看，这是一家技能全面的斜杠物企。其中住宅、商管和城市服务，这些头部物企标配的三大赛道，金茂服务都早已卡位布局。

勿爷注意到，金茂服务有两个金子招牌：高端物业管理服务商、城市运营服务商。

在勿爷看来，这是金茂服务的主打方向，也是金茂服务的核心优势。

2021年，克而瑞发布了中国高端物业服务力TOP10企业榜单，其中，金茂服务名列第一。同年，在中指研究院发布的中国物业服务百强企业测评榜单中，金茂服务荣获2021中国高端物业服务领先企业。

据了解，中指研究院是从服务范围、服务标准和服务收费三个方面去评判的，而金茂服务能成为行业标杆，实至名归。

根据招股书，金茂服务已在全国48座城市实现业务布局，包括长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地区及成渝经济区，侧重一二线核心城市高端物业。

高端物业的意义不言而喻，一二线城市高净值人群，认可物业服务，具备强大的消费能力。比如高端物业的特征之一便是物业费。

数据显示，2018年、2019年及2020年，金茂服务在管物业月均物业管理费约为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，明显高于物业服务百强企业同期4.2元、3.9元及3.8元的行业平均水平。

其中非住宅物业月均物业管理费约为每平方米20.7元、20元及19.7元，同样远高于物业服务百强企业同期5.9元、5.2元及5.0元的行业平均水平。

高物业费一般匹配高投入的优质服务，而金茂服务正好拥有。

2021年，在沉淀多年高标准服务的基础之上，金茂服务建立专有的MOCO优质服务体系，这套服务体系，意在深层次挖掘业主需求构建高端物业服务金字塔，让物业服务从基本需求保障上升至专业化定制化服务体验。

也就是说，在基础服务之外，金茂服务提供“私人定制”式服务。

再辅之以智慧物业服务体系，如IBA物联网技术、数字孪生技术等黑科技的运用，金茂服务收获了高满意度、高收缴率。

这里解释一下黑科技数字孪生技术，这一技术是通过科技手段对房子的关键数据、生活要素进行高度还原，生成孪生数字家，并做到可视化、可响应、可追溯。

勿爷觉得就如《碟中谍》中，阿汤哥可以透视建筑物的内部构架、元件组成，完成不可能完成的任务一样。在此项黑科技支持下，物业服务人员在进行房屋检修、局部改造，装修升级时，更加得心应手。

也正是凭借高端优质服务和科技加持，近三年来，金茂服务客户满意度保持在约90分，收缴率也保持在高位，最高达到98.5%的行业领先水平。

满意度高，收缴率有保证，这为金茂服务利润增长打下了稳固基础。

02

既然软实力硬核，那么金茂服务的硬件又如何呢？

所谓硬件，即规模体量。金茂服务的规模体量，主要来自两个方面，一个是母公司输出，一个是自身外拓。

据招股书披露，近三年金茂服务的收入复合年增长率为28.2%，金茂服务利润复合年增长率逾110.0%。就净利润增速而言，不弱于任何一家物企。

业绩不俗的背后除提供高端优质服务外，主要是管理规模的增加，即中国金茂的加持和自身外拓强劲。

值得一提的是，和其他房企分拆物业板块上市不同，中国金茂是为数不多的绿档国资房企，是不差钱的优等生，无虞暴雷、黑天鹅等风险。

而且，中国金茂自身定位于城市运营商，除了为物业板块输出住宅、商管等业务外，其打下的“城市更新”江山，也将成为金茂服务重要的业务板块。

如果说，住宅商管的双轮驱动是金茂服务的两个风火轮，那么城市更新下的城市服务将是金茂服务的F1。

如高端物业方面，截至2020年底中国金茂持有土地储备9510万平方米，这些庞大的高端物业项目储备，都将是金茂服务的业绩增量。

而城市服务项目，虽然技术和经验方面的进入门槛很高，但在母公司的加持下，金茂服务实现无缝对接。

如金茂服务利用卓越的物业管理及客户服务能力，突破了传统的物业管理服务，从物业服务升维至城市服务，为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案，成为中国城市运营服务行业先行者。

数据显示，中国金茂已在全国布局34个城市运营项目，而金茂服务已与其中的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，12个项目已投入运营。

不过，虽然靠山强大，但金茂服务并没有选择啃老。凭借在多业态和优质城市运营服务方面的丰富经验，金茂服务在外拓端也战果颇丰。

截至2021年9月30日，金茂服务已拓展40份第三方所开发物业的管理合约，合约建筑面积和在管建筑面积分别取得了435万平方米及312万平方米。

综上，母公司支持，外拓强劲，在规模不断扩大的同时，金茂服务积极开展城市服务等多元业务，不断扩展业务范围，提供更广泛的高品质服务，塑造行业标杆：

高端物业第一股、城市服务先行者。

03

最后，举几个金茂服务优质项目案例。

10余年来，金茂服务持续为高端摩天大楼提供一流的物业管理及运营服务，包括上海金茂大厦、兰州亚欧国际大厦、长沙梅溪湖双子塔等标志性的商业写字楼大厦。

而自去年开始，金茂服务在独立第三方的城市运营服务领域初露峥嵘。

如：2021年2月，金茂服务与嘉善经济开发区物业管理有限公司成立合营企业，为占地60平方公里的经济开发区提供城市运营服务。

2021年5月，金茂服务与舟山政府旗下平台公司签订合作协议，为占地12平方公里的舟山经济开发区提供城市运营服务。

2021年7月2日，金茂服务于中化蓝天成立合资公司，携手探索产业园区综合物业管理与服务。

2021年9月，金茂服务与南京新尧新城管委会签订战略协议，为占地10平方公里的新尧新城提供城市运营服务。

以上例子说明，作为高端物业第一股，城市服务先行者，金茂服务自成立以来，其触角已经深入物管全业态，不断提升物业管理能力，夯实高端服务品质，为未来发展打下了坚实的基础。

物管行业发展至今，各大物企都在拼规模抢赛道。就赛道而言，住宅、商管、城市服务是三大定海神针，能占全的物企屈指可数，金茂服务有着无可比拟的先天优势。

而借助本次上市募集的弹药，可以想象到，奉行长期主义的金茂服务将在规模、服务力上再上一个台阶，未来可期。

标签： 物业管理 房地产后市场