福田中心区皇庭广场近日被申请查封的消息引发广泛关注。复杂的债务纠纷背后，皇庭广场估值超过77亿元，堪称聚宝盆,也是被债权方推向法庭的根本原因。

记者梳理华润置地、万科A、皇庭国际等多家上市公司近期发布的年报发现，深圳的购物中心价值惊人：位于罗湖的万象城，2020年租金收入达11.87亿元，估值达110.5亿元;万科旗下的深圳印力中心(原深国投广场)，2020年租金收入达3.34亿元;皇庭广场2020年租金虽只有2.69亿元，但因为前景可期，估值达77.28亿元;而早在2019年2月，怡景中心城就以66亿元的价格被香港上市公司领展收购。

深圳万象城估值超110亿元

记者在采访中了解到，华润置地是最早布局商业地产的内地房企，2000年开始启动商业地产开发，第一个商业体深圳万象城于2004年开业。这个项目给华润置地带来了丰厚回报，租金收入多年来稳居深圳同类购物中心第一位，在全国也仅次于上海的恒隆广场。

华润置地年报显示，深圳万象城2020年租金收入高达11.87亿元(日均约325万元)，比全国排名第一的上海恒隆广场14.28亿元(剔除办公楼收入)少了2.41亿元。深圳万象城的评估价值，高达110.5亿元。专注商业地产的德宏投资研究总监俞春明表示，“华润置地采取了港股通用的公允模式估值，2019年深圳万象城租金收入为10.66亿元，估值为99.17亿元，总体上保持了9比1的比例，应该说是非常合理的。何况，深圳万象城的租金几乎年年攀升。”

皇庭国际的年报显示，其子公司融发投资持有的皇庭广场，2020年租金收入为2.69亿元，评估公允价值达77.28亿元。尽管数字令人惊叹，但有投资者却还不满足，在深交所“互动易”上质问“皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，作为深圳核心区的商业面积，明显存在低估……”， 皇庭国际只好回应“相关公允价值均由具备中国证券期货从业资格的资产评估机构进行评估。”

在俞春明看来，皇庭广场估值77亿元还是比较切合实际的。2019年2月，与皇庭广场一路之隔的怡景中心城作价66亿元卖给了领展，“皇庭广场与中心城地理位置基本一样，营业面积也都在8万平方米左右，只是后者开业时间要早6年而已。”

购物中心激战CBD

商业地产因为有稳定的租金收入，令各路资本趋之若鹜。记者从深圳市商务局获得的数据显示，“十三五”期间，深圳购物中心整体规模加速扩张，截至2019年，深圳全市5000平方米以上的购物中心超过120个，预计到2025年要打造3万平方米以上购物中心130个，以增强现代城市商圈对外影响力和辐射力。

福田中心区无疑是深圳购物中心密度最高的区域，CocoPark、平安金融中心PAFCmall、one Avenue卓悦中心、皇庭广场、领展中心城……这些名字既洋气又高端的购物中心，展开“贴身”激战，有的仅一路之隔，最远的也不过相距一公里左右，经营模式也大体相当，餐饮、服装、零售、影院都是标配，最大的差别是各自引进的品牌。记者连日实地探访，发现它们节假日生意都颇为兴隆，工作日则相对冷清。领展中心城因为整体升级改造尚在进行，人气显得较弱。6日上午，记者来到中心城家乐福，见到家乐福已改造得焕然一新，门脸较之前大了许多，但同层的其他商铺都在装修，外墙打上了“文创市集”的标语，似乎有走差异化发展的考量。

《深圳市商务发展“十四五”规划(征求意见稿)》则明确指出，“要加强与新一轮国土空间规划的衔接，依托商业网点布局现状基础，立足全市统筹布局、区域特色发展，防止低层次重复建设，推动片区商业多元化、差异化发展。优化市级核心商圈、区级商业中心、重点商业街区、社区商业网点建设布局，完善市级、区级、街区、社区四级商业网点体系，加快形成层级分明、跨界融合、模式创新的现代化城市商业网点体系。”

商业地产股表现抢眼

在“房住不炒”的背景下，纯住宅类地产公司不被投资者看好，近两年来普遍股价低迷，地产股的整体估值也降到近10年来最低。相反，商业地产上市公司，因持有物业不断升值，且租金收入有稳定增长预期，股价扶摇直上，不断创出新高。

记者通过交易软件统计了“碧恒万融”四大地产龙头的股价表现，碧桂园去年全年下跌8.4%，今年以来下跌9.6%;恒大跌幅更大，去年下跌23.6%，今年又下跌了23.4%;万科A今年3月高点为34.6元，上周五收盘跌至26.33元;融创去年下跌35.8%，今年也毫无起色。

形成鲜明对比的是几家商业地产上市公司，在港上市的龙湖集团，在全国已累计开业49家龙湖广场，去年大涨28.78%，市值超过2000亿人民币;以宝龙广场出名的宝龙地产去年上涨12.57%,今年以来大涨41.31%;A股最生猛的是新城控股，旗下布局了164座吾悦广场，在董事长王振华因猥亵幼女被判刑5年的情况下，公司股价仍迭创历史新高，仅今年以来涨幅就高达34.25%，堪称A股市场表现最好的地产股。

中泰证券发布的研报称，在当前环境下，公开市场拿地竞争激烈，商业综合体拿地在项目利润率上具备相对优势。同时，持有型物业能带来高利润率的租金收入。相比传统纯开发型开发商，商业地产具备更加可持续和良性的成长路径。

兴业证券研报指出，房地产行业在政策的调控下正在告别过去“高杠杆高周转”的发展模式，商业地产公司增长的稳定性和持续性更强，财务也更为稳健，融资成本更低，所以更受投资者的青睐。

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