在与深深房重组失之交臂后，中国恒大迎来了另外一个资本运作平台。11月22日下午，IPO在即的恒大物业(6666.HK)举行上市推介会，宣布IPO定价区间为8.5-9.75港元，将募集137.8亿-158亿港元，而这对于处于降负债关键期的恒大方面来说，意义非凡。作为在管面积最大的物业公司，恒大物业方面也在推介会上提出了两大业务发力点：社区增值服务及第三方业务扩展。

“另一扇门”

根据上市进程，恒大物业此次招股于11月23日开始，至11月26日结束，公司股份将于12月2日在香港联交所挂牌交易，股份代码6666。

截至目前，共有23家基石投资者提前确认参与本次发行。以价格区间终端计算，基石投资者合计将认购约7.9亿股，相当于总发行规模的48.7%。

据发布会披露，恒大物业IPO定价区间为每股8.5-9.75港元，本次基础发行规模约为16.21亿股(包括50%新股和50%老股)，总发行规模占公司发行后股本的15%。在基础发行以外，还会有15%的超额配售权。粗略计算，恒大物业本次IPO将募集137.8亿-158亿港元，折合约17.78亿-20.38亿美元。

同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，房企分拆物业板块上市主要是出于两个方面因素考量：一是，上市后可综合降低企业资产负债，优化公司债务压力;二是，在上市获得融资后，用所融资金推动公司规模化扩张。除这两个主要因素外，还有利于企业品牌的塑造，这在一定程度上能够正向推进公司的收购和日常运营。

来自恒大的官方表态：未来三年恒大有息负债将平均每年下降1500亿元，负债率到2022年达到行业中低水平。据相关统计，通过配股、转卖股权、分拆上市等方式，恒大近几个月已大力筹措资金偿债，其中通过转让各种股权资产缓解的资金压力超过1400亿元。

物业板块上市，对于刚刚与深深房“分手”并处于降负债关键期的中国恒大意义更重。据第三方预估，物业和汽车的上市将有望为公司新增约500亿元的现金流。按照恒大总裁夏海钧此前的说法，恒大物业一旦完成拆分上市，中国恒大的净负债率将下降19%。

不仅如此，物业板块上市成功后，恒大系将拥有中国恒大(HK.3333)、恒大汽车(HK.0708)、恒大物业(6666.HK)、恒腾网络(HK.0136)、嘉凯城(SZ.000918)、ST恒宝(代码：834338)六大资本平台;此外恒大汽车方面也在为冲击科创板做准备。其中，除了港股上市公司中国恒大、恒大汽车的融资渠道较为通畅外，与腾讯合作的恒腾网络业务并无明显优势;而作为回A“备胎”的嘉凯城和与淘宝系牵手的新三板公司ST恒宝更是很难谈及融资能力。

恒大方面的急迫，从恒大物业的IPO速度也可以窥见：从首度披露招股书到11月15日晚间通过上市聆讯，恒大物业IPO仅耗时47天，刷新了年内物业企业的上市纪录，年内同样开启物业上市进程的Top10房企中，融创用时81天、世茂104天、华润74天。

“ ‘三道红线’主要是针对以房地产开发为主营业务的房企所做的规定，如果物业板块不进行分拆的话，一定程度上是对地产业务的约束，会间接约束物业管理业务的发展。”肖云祥指出，“三道红线” 的颁布在一定程度上加速了房企将物业公司进行分拆上市的步伐，如果说政策为房企融资“关上了一扇门”，那么企业则通过分拆物业上市打开了“另一扇门”。

欲破母公司依赖症

在外界关注的规模及利润之外，同行业内其他规模物业企业一样，恒大物业在项目获取以及营收上对母公司的依赖程度较高。而恒大物业有意摆脱这一“母公司依赖症”。

“恒大物业作为恒大集团下属的集团公司，是单独独立运营的，过去可能更多的是专注于管理现有的项目。” 恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，以整体的收入来源统计，从2017年到2020年上半年，来自于独立第三方的收入占比从原有的55.8%增长至2020年的64.1%，处于不断持续提升的过程，相应的来自母公司的关联收入部分逐年在下降，整体的收入结构在不断优化。

“上市以后，我们也将持续加大在第三方对外拓展的力度。” 胡亮透露，公司从2019年已经开始关注对外的拓展以及收并购的市场，今年6月正式成立了投资拓展团队，6至9月已经完成了5家区域型的独立第三方物业公司的收并购工作，总在管面积为772万平方米左右。

另一维度，社区“最后一公里”也将成为恒大物业的发力点。

“目前恒大物业也在跟很多互联网公司以及战略投资人在各方面进行业务方面的探讨和合作，力争实现打通从互联网到整个社区，‘最后一公里’的私域流量的链条，开展包括家装美居、房屋租售、教育培训、社区传媒以及社区新零售等方面的增值服务业务。” 胡亮指出，物业公司现在最核心的优势是把控着数以千万计业主的私域流量，这种流量在目前阶段是非常宝贵的一种资源。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，从物业公司规模拓展的路径来讲，采取收并购的手段去扩张，是当前物业企业实现规模迅速扩张的最直接手段。“一方面，招股募集了非常多的资金;另一方面，现在通过单纯的市场招投标方式拿项目，规模增量是很有限的。预计恒大物业还将在上市后有大举收并购的动作。”

地产分析师严跃进也表示，仅靠母公司项目能够实现的规模增长有限，同时也会具有一定风险。“加大第三方业务拓展有利于恒大物业的后续规模扩张，对于企业长期经营具有明显的利好作用。”

行业分化将有所加剧

业内有分析认为，未来物业企业间的分化会表现在股价、估值上的不同表现。优质的企业天花板会更高，而各方面比较弱势的企业则可能难以获得投资者关注。伴随着龙头房企陆续分拆物业板块上市，未来行业分化将有所加剧。

据肖云祥介绍，截止到11月22日，品牌物业企业平均市盈率为52.7倍(样本：金融街、新城、永升、绿城、保利、金科、碧桂园、融创)，而恒升指数市盈率为14.6倍，相比而言，品牌物业企业的市盈率是恒升指数的3.59倍。品牌房企如新城、永升、保利、碧桂园，从2020年初至今，股价上涨1-2.6倍之间，基本上在9月达到高位之后，股价随即进入下滑通道，其中保利物业从5月达到92.457港元/股的高位后，持续下滑至今。

在肖云祥看来，物业企业股价表现固然存在板块轮动因素的影响，但这是短暂的。从根本上来说，影响估值的因素还是要看企业自身，比如成长性、经营模式的稀缺性以及相应的特色服务等。

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