看清地产行业趋势,先得了解这家房企是如何玩转周期的
富姐2019-04-20 16:13
导读:老牌房企之所以能长期跻身头部房企阵营,其核心原因在于这类房企的战略预判。

孙子兵法》将决定战争胜负的第一要素界定为“庙算”,指的是对战事进行的谋划,它不是具体的硝烟与兵刃的交锋,却直接关系到战争的最终成败。

如果用当下流行的词对其解释,就是指战略思维。

2018年,中国房地产行业经历了非同寻常的一年。中央严厉表态“坚决遏制房价上涨”,各地政策调控力度空前;土地与住宅市场交易量双双大幅回落,市场预期发生根本性转折;房企利润空间收窄,行业竞争日趋白热化。

从过往三轮周期低谷来看,不同类型的企业采取各种方式应对市场变化。具备战略能力的房企,比如碧桂园“提质降速”、万科高喊“活下去”,保利发展则在2018年有条不紊地实行了战略与组织变革。

保利发展近日发布的年报显示,在2018年实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%。两项增速均大幅高于头部可比房企。

像保利发展这样,能够在行业波动期间预判周期,持续保持战略定力,收获销售额和利润双增长,巩固并提升自身行业龙头地位的房企,无疑更具备研究价值,相关模式和经验也值得其他房企参考借鉴。

战略远见

“保利周期论”预判行业走向

从目前来看,万科、保利这类老牌房企之所以能长期跻身头部房企阵营,其核心原因在于这类房企的战略预判。

一个典型的例子是,4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。《重点任务》明确提出,要“深入推进城市群发展和培育发展现代化都市圈”。

这被很多评论认为是“二次城市化”的开启,同时也和保利发展此前的预判不谋而合。

保利发展此前在白皮书中指出,总量峰值时代,中国已开始了以核心城市向外围扩展的二次城市化,城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

不管是万科提出的「白银时代」还是保利提出的「总量峰值时代」,本质上都是草莽时代城市普涨的逻辑已经向新型都市圈和城市带的主流产业逻辑过渡的结果。

随着人口红利见顶,房地产市场的根本逻辑发生改变——都市圈和城市群成为主要的产业逻辑,房企的竞争逻辑也发生根本的改变:城市化进入后期,意味着城市普涨的行情告终,一二线和三四线城市的分化趋势不可阻挡。

在这样的趋势下,开发商选择什么样的城市进行开发,则在很大程度上与房企的生死相关。

于是我们看到,反应迅速的房企意识到城市分化的逻辑之后便迅速回撤到一二线城市,继续跑马圈地,稳坐龙头;而没有意识到趋势的房企,只能被动掉队,昙花一现。

保利发展对城市群的战略预判在其连续三年发布的《房地产行业白皮书》中得到了全方位的体现。

过去两年,保利运用市场运行周期理论预判短期市场走势,运用行业生命周期理论展望中长期趋势,在白皮书中提出的“2018年上半年比下半年好,市场氛围逐季度走弱”“房地产已进入峰值时代”等预判已经一再得到验证。

在最新的白皮书中,保利发展基于系统化的“保利周期论”提出:基本面才是支撑房地产发展的根本因素,房地产发展是基本面的投射,城市的生命周期就是房地产的生命周期。

如果将保利发展在白皮书中的理论简单概括就是,城市基本面决定着行业生命周期,人口和城市,是房地产行业的两大核心驱动力

1、房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分。巨大的人口基数下,峰值时代房地产增长动能已经发生转化,新一轮的人口质量红利和未来发展机遇将主要来源于人口素质提升和城镇化迁徙等结构性变化。

2、城市格局的变化,背后折射的是经济产业格局的变化。随着人口规模拐点将至,经济“强核”高速发展,未来高质量人口继续向核心城市和大中型城市聚集。

因此,保利发展在白皮书对行业的建议是,峰值时代房企更应追求需求而非供给,从需求流向的角度重新审视城市的划分,始终围绕大中城市布局深耕。具体而言,应重点聚焦“胡焕庸线”东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群,南方城市布局机会点优于北方。

战略定力

“一主两翼”培育未来赛道

过去几年房地产市场风向会不断变化,机会与陷阱并存。对龙头房企们而言,如何在行业的激荡与变化中保持战略定力,并不是一件容易的事情。

例如,主业扩张和多元化业务拓展是目前房企的两大战略重点。据中房研协发布的最新数据显示,在2018年报TOP30房企中,70%发布了多元化战略;TOP100房企中,97%布局了多元化业务。

但历史经验表明,机会主义房企所进行的投机性战略不聚焦的多元化,大多以失败告终。近年来,有些尝试房企多方向、多路径尝试多元化业务、屡试屡挫,有的盲目将多元化探索当作战略方向,既失去了主业的快速成长,也没能真正成功实现多元化。

转型需要的不仅是决心和勇气,还要有强大的资源整合协调能力,匹配业务战线拉长的资金实力,应对经济环境和行业周期波动的经验。这些能力,只有少部分房企具备。

同其他大部分头部房企不一样的是,保利发展长期保持着全局连续性的战略规划,一方面坚守主业,长期看好房地产市场,专注于地产主业基础上的相关多元化,不受市场投机性机会的诱惑;一方面加大对两翼业务的战略性投入,培育未来的主营赛道。

事实上,保利发展制定的发展战略并不是一时心血来潮,而是经过数十年对行业的深入研究,做出的慎重判断。

以金融业务为例,保利发展在2017年发布的行业白皮书中就指出,“大运营”时代离不开地产金融提供“资金弹药”,并对REITS这一新生事物在中国的全面落地做出了预判。

就在保利发展做出“打通‘退出’环节的REITs即将落地”预判的一个月内,2018年3月13日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——“保利地产-中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”成功上市发行,产品规模50亿元。

目前,保利发展在房地产业务稳步发展的同时,两翼业务也借助资本运作,大幅提升了核心竞争力。

在综合服务方面,保利发展不动产生态的发展有两条主线,一是产业链的价值挖掘,二是多业态的资产经营。保利发展在这两条线都具备了较好的积累,尤其是建筑、物业、代理、商业四个板块,目前已经形成百亿量级。

在不动产金融方面,保利发展较早就开始以产融结合为经营理念,重视资本对产业的赋能,是国内最早设立不动产私募基金的公司之一。截至2018年底,公司累计基金管理规模逾1000亿元,累计投资项目超过150个,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

战略执行

聚焦百城布局核心城市群

土地储备是房企的“粮草”,一切战略的最终落地都离不开前瞻的城市布局和充沛优质的土储。

在“保利周期论”的理论指引和“一主两翼”的战略导向下,保利发展严格按照战略预判进行战略布局,用实际行动聚焦一二线城市及核心城市群,形成了以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。

年报显示,保利发展在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米。在保利发展9154万平方米待开发面积中,一二线城市占比60%,六大城市群合计占比69%,城市群周边的核心三四线城市占比30%,其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。

在大多数房企放缓拿地的2018年,保利发展在土地获取上依旧保持着清晰的逻辑和准确的节奏,坚持全国化战略布局,并聚焦一二线城市,布局经济更强、人口素质更高的核心城市群。

西南证券研报认为,保利地产新拓土储一二线为主力,或持续受益城市群发展。红塔证券则在研报中指出,保利发展的布局与我国三类城市人口流动情况保持一致,对于储备项目的溢价空间较为看好。

年报显示,2018年,保利发展共拓展项目132个,新增容积率面积3116万平方米,是同期销售面积的114%,为销售规模持续增长奠定了基础;持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕,年内一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。

前瞻性的布局,使得保利发展在全国核心城市群众多热点城市拥有了体量庞大的优质地块,不但抗风险能力显著增强,而且已经进入一二线城市红利的收获期。

年报显示,2018年保利发展在一二线城市的销售占比达到77.3%,周边城市圈的核心三四线城市,销售占18.8%,合计超过了90%;重点布局的核心城市中,珠三角、长三角、京津冀销售额分别为1178亿元、787亿元和432亿元,占比分别为29%、19%和11%;单个城市来看,广州销售额突破了400亿,佛山和北京突破了250亿,青岛杭州等九城超过了700亿,另外有太原西安温州等多个近百亿的潜力城市。

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