物业管理爆发前夜:万亿市场谁在低调蛰伏
富姐2018-02-27 09:50
导读:谁才是被低估的老牌物管企业?


最底层的需求通常蕴含着最庞大的价值。衣食住行之中,物业占得一个“住”字。

据相关人士测算,按照当前国务院的人口发展规划目标,在不考虑物业管理费涨价因素的情况下,我国物业管理服务行业2030年的潜在市场规模将超过1.3万亿元人民币。

而随着全国各地各大城市推进智慧城市、智慧社区的建设,物业行业更是被赋予了新的想象空间,吸引了包括腾讯、阿里巴巴在内的巨头进场。

在成为下一个金矿之前,行业的躁动已经体现在嗅觉灵敏的资本市场上:最近上市的物管企业,动辄出现40、50倍的PE估值。

彩生活等早期上市的老牌物管企业,或许不日就会迎来重新评估。

一直以来,物业管理给人的印象是一个事繁利薄的传统行业,并长期游离于主流的投资眼光之外。但随着近期南都物业上A、雅生活登陆港股,物管板块有了崭新的面貌:

1、南都物业作为首个进入A股的物业企业,首发上市当日即大涨44%,之后一连五波涨停。截至2018年2月23日,南都物业收于32.04元/股,较16.25元人民币的发行价格几乎翻了一番,市盈率(TTM)达到37.44;

2、雅居乐集团旗下的物业管理服务公司——雅生活,于2月9日在港上市。截至2月23日收盘,雅生活市盈率高达62倍,平均市盈率57倍,总市值超160亿港元,成为行业内估值最高的企业。

可以看到的是,曾经脏、累、琐碎的物管企业一跃成为市场上的香饽饽,而这其实和腾讯、阿里等互联网巨头的入局不无关系。

2017年12月22日,腾讯公布布了智慧社区开放平台“腾讯海纳”,意图通过云计算、大数据、人工智能等技术改造传统物业。

同年12月30日,阿里巴巴旗下支付宝上线便民生活服务站,推出六个大类服务项目,包括家电维修、电工服务、管道维修、房屋筑漏、锁具维修、搬家服务。

究竟巨头们在物业管理中看到了怎样的机会?

相信不少人对前几年微信和支付宝的“打车补贴大战”记忆犹新。如果说打车仅仅代表单个线下流量入口,那么物业就是无数个优质线下流量入口的集合:

投诉、缴费、收快递、门禁进出、停车场进出、水电煤问题报修等复杂场景不仅数量上庞大无比,而且使用频率、支付量级上也远超打车场景,以此为延伸的商业生态潜力巨大。

于是,在线上流量红利增长殆尽之后,坐拥社区流量入口和支付场景的物管企业的价值被重新发现。

物管企业登陆资本市场,始于2014年彩生活(01778)在香港上市,中海物业(02669)、中奥到家(01538)、绿城服务(02869)紧随其后。截至2018年2月,港股市场上共有5只物业股。

从目前各家企业的估值来看,资本市场上的老牌物管企业彩生活可能最被低估。

拥有9亿平方米平台服务面积的彩生活,是全球在管建筑面积最大的物业企业,但其规模并没有在股价上得到真正的体现。

彩生活和雅生活分别是最早和最迟登陆港股的两家物管企业。

从业绩表现上来看,彩生活和雅生活两家企业其实难分伯仲。2016年,彩生活录得营业收入13.42亿元,净利润2.16亿元,分别同比增长62.16%和18.26%,同期雅生活的营收和净利润分别为12.44亿元和1.69亿元。

业绩相近,估值差距却较大,为什么?不妨先来看一下雅生活的估值逻辑。

对一家企业的内在价值进行评估,一种通用的做法是现金流量折现法,即预测公司将来的现金流量并按照一定的贴现率计算公司的现值。

毫无疑问,在贴现率一定的情况下,公司未来的现金流量越高,估值也就越高。一般认为,拥有高未来现金流的企业,要么像贵州茅台一样,拥有充分稳定的业绩预期作为支撑,要么像亚马逊一样,商业模式充满想象力,可以多维度拓宽边界。

雅生活的高估值,本质上也是同样的理由:

1、未来四五年的业绩发展有保障。2017年6月,雅居乐集团宣布收购绿地物业100%股权,交易对价为10亿元。
收购公告中指出,在2018-2022年,将确保雅居乐每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积,还有300万平方米的物业服务面积的优先获得权。也即是说,雅生活未来五年至少能增加3500万平方米物业服务面积。

2、业务逻辑较清晰。雅生活自我定位为生活模式服务商(即不是单纯做物业服务),在线上推出了移动应用程式雅管家、雅商家及雅助手,在线下则打造了包括雅生活体验中心,推行平台式服务。

一个明显的事实是,彩生活在这两方面其实并不逊色于同行。

2017年11月,彩生活和母公司花样年控股发布公告,称彩生活将通过四份协议、总对价20.13亿元人民币收购万象美,后者的核心资产为万达物业。

早在2016年,花样年以体外基金形式收购了万象美,经过一年多的时间整合改造,终于注入彩生活。

值得注意的是第二份协议,代价为11.85亿元,是四份协议中的重头戏。协议显示,彩生活通过向花样年发行新股份的方式支付9.98亿元,用现金支付余下的约1.86亿元,大大缓解了财务压力。

万达物业是一块相当优良的资产。相关公告显示,万达物业管理资产包中涉及132个项目,集中分布在重要二三线城市的核心区域,涉及面积6406万平方米。

截至2017年10月31日止10个月,万象美录得收益约12.36亿,同比增加17.1%;毛利约4.12亿,同比大增128.5%;净利润约2.35亿,同比大增约15倍。

这意味着,一旦并表,彩生活将直接纳入一个体量和自己接近、盈利情况良好且处于高速增长状态的资产,营收直追目前最高的绿城服务,对于未来业绩预期是实打实的利好。

相比万象美的即插即用,雅生活耗资10亿元收购的绿地物业在2017年上半年还处于略微亏损状态,营收刚刚超过6000万元。雅生活还需要通过资源整合、优势互补等方式才能真正消化这一资产,面临的压力不小。

在物业管理的商业模式上,彩生活则一直走在最前列。早在腾讯、阿里等巨头公司进场之前,彩生活就意识到传统的物管模式难以为继,积极拥抱互联网。

如果说雅生活通过线上线下结合推行平台式服务,彩生活则在平台的基础上更进一步,打造了一个生态圈:

以现有的物业管理服务为基础,通过轻资产扩张手段不断扩大服务面积,作为切入互联网平台的起点和入口;在此基础上围绕社区场景的各个维度孵化各个E化平台为用户提供服务。

彩生活的“平台输出+小股操盘”模式使其拥有了轻资产扩张的能力。公开资料显示,截至2017年年中,彩生活的平台服务面积已经高达8.49亿平方米。

而截至2017年11月末,彩生活的互联网平台——彩之云注册用户数量已达900万,较2017年中期的400万增长125%;平台成交金额(GMV)累计达45亿元,平均每个用户贡献500元的收入。

除此之外,彩之云还孵化了E维修、E能源、E停车、E教育等多个垂直应用。

在增值服务方面,同行们尚不能和彩生活匹敌。截至2017年9月30日,雅生活推出的移动服务程式雅管家的用户数量接近24万,与彩生活的差距较大。

此外,彩生活的毛利率在港股物业企业中遥遥领先。这主要是因为彩生活的收费方式以酬金制为主,相较于包干制营业成本较低,不过生态圈中逐渐成型的增值服务对于毛利率也有一定的拉动作用。

可以看到的是,对比同行或是互联网巨头,彩生活早已先一步对物业进行生态化改造。这一先发优势将使其牢牢地在未来的物业商业模式中占据一席之地。

而来自万达物业(万象美)的利润以及庞大的规模决定了公司未来的业绩能有稳健长足的发展。

因此,在物业行业迎来重大变革的前夜,有足够的理由相信彩生活应当享有与雅生活、绿城服务等物管企业同等的估值待遇。目前20倍左右的PE和踌躇的股价,或许很快就会成为过去式。

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